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Prime London Homes Are Increasingly on Frontlines of Extreme Weather
超过十年受税收提高、经济和政治冲击影响的低迷时期，伦敦高端住宅市场现在面临的新麻烦——难以应对的热浪和洪水风险。
评估来自 Prime Purchase，这是 Savills UK 代表高端房地产市场买家的分支机构。Prime Purchase 董事 Guy Meacock 表示，英国首都太多高端住宅无法应对日益频繁的极端天气冲击带来的后果。
“如果伦敦因其根本不适合目的的建筑而获得声誉，那么它对物业价值的影响将如同其他任何事物一样深远，”Meacock 在接受采访时说。
这一发展紧随夏季之后，当时伦敦对极端高温的脆弱性暴露无遗。空调在全国不到 10% 的物业中仍属罕见。即使是百叶窗和遮阳篷等基本降温设施也对伦敦一些最昂贵的房地产难以获得。更令人担忧的是，城市洪水风险，因为气候变化导致的异常暴雨使越来越多的物业——包括那些拥有豪华巨型地下室的物业——更难投保。
这些担忧增加了英国房地产市场面临的阻力因素列表，该市场已面临高借贷成本的压力。根据劳埃德银行集团最新数据，全国房价在 2023 年以来首次在 8 月出现年跌幅。根据 Savills，伦敦核心区物业价值较 2014 年峰值下跌 26%。
Meacock 表示，热浪在伦敦一些最昂贵的行政区变得尤为相关。
他表示，国际买家不仅被缺乏保护物业免受天气相关风险的设施所阻拦，还被他们认为的复杂规划规则所阻拦，这些规则会使翻新房屋的努力复杂化。
“我们目前在处理大量美国买家，空调对他们来说每次都会被提及，”他说。买家“惊讶”地了解到高端伦敦房屋中空调的罕见性，因此“潜在物业池突然缩小”。
气候变化在英国首都留下了显著足迹。政府环境署在 7 月估计，约 32 万伦敦居民和企业现在面临地表水泛滥的“高风险”。8 月，伦敦市长办公室警告极端高温已成为该市的“重大且日益严重的公共卫生威胁”，86% 的伦敦人接受调查时抱怨家中过热。
“气候变化的影响正在深刻影响人们的思维方式，”Meacock 说。“尽管它尚未对价值产生真正实质性影响，但那将是可能的途径。”
他表示，伦敦所谓的黄金邮编区位于肯辛顿和切尔西行政区，以及威斯敏斯特及其周边地区的部分区域，对国际买家情绪变化尤其脆弱。
由于大约一半在这些物业上投资的买家来自英国境外，卖家“不能完全依赖国内财富，特别是当前税收环境，”Meacock 说。
一个主要担忧是保险可用性的减少，这与英国最后一道保险——Flood Re——提供后盾的可能性有关。该国家支持计划仅适用于 2009 年之前建成的房屋。7 月，Flood Re 公布了一项计划，以确保该计划不会不成比例地有利于富裕房主，这意味着在账面上有数百万英镑物业的商业保险公司不会享有以前的相同公共支持。这一变化预计将于 2028 年生效。
三套以上物业的建筑物中的公寓也不符合 Flood Re 资格。全国洪水论坛（National Flood Forum，非营利组织，为房主提供建议）首席执行官 Tracey Garrett 表示，该组织的热线“经常”接到伦敦居民无法获得实惠保障的电话。
“他们只是在没有洪水保险的情况下管理，”她说。这意味着他们最终自己承担洪水损坏费用。即使“他们可能资产丰富”，但他们也不一定“日常富裕”，Garrett 说。
在保险经纪公司 Howden Group，工作人员已经在接听客户担心因缺乏保障而无法出售高端物业的电话。Howden Private Clients 客户总监 George Seatter 表示，今年早些时候，一位代理代表了位于伦敦西部的白金汉郡 2019 年建成的一套 200 万英镑物业的卖方，他接到了电话。该物业靠近泰晤士河的位置，加上它不受 Flood Re 保障，最初使买家无法找到保险。
商业保险公司“会评估该物业，他们会看到它位于被认为的高洪水风险区域，”Seatter 说。“他们会看到它将成为第二套房屋且 2009 年后建成。他们会知道他们不能将其转给 Flood Re，那将是对话的结束。”
Seatter 表示，Howden 能够安排由美国保险公司支持的政策。Howden 对该地点的分析发现，其相对于河流的精确位置不是不合格风险。Seatter 表示，投资于更详细分析的保险公司正在从因更广泛趋势而惊慌的竞争对手那里获得业务。
“从洪水风险角度，我们一直在这样做，”他说。“越来越多的物业位于洪水影响区域，”作为保险公司，如果“你可以将其从你的账面上移除，如此说吧，并可以将成本几乎传递给客户，为什么不呢？”
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伦敦高端住宅正面临日益频繁的极端高温与洪水风险，空调稀缺、规划限制和保险承保收紧正削弱国际买家兴趣，并可能进一步拖累已从 2014 年峰值下跌的房价。
在税收上调以及经济和政治冲击导致的十多年低迷之后，伦敦高端住房市场又面临难以应对的高温和洪水风险。代表高端买家的 Savills 英国分支 Prime Purchase 的董事 Guy Meacock 表示，英国首都许多优质住宅缺乏应对日益频繁极端天气的条件；若伦敦建筑被认为根本不适合使用，其对房价的影响可能不亚于其他因素。
今年夏季暴露了伦敦对极端高温的脆弱性。全国不到 10% 的房产配备空调，百叶窗和遮阳篷等基本降温设施在部分最昂贵住宅中也难以获得。气候变化带来的异常暴雨还增加了洪水风险，包括拥有豪华大型地下室的房产在内，投保变得更加困难。这些担忧叠加高借贷成本：劳埃德银行集团数据显示，全国房价 8 月出现自 2023 年以来首次同比下跌；Savills 称伦敦核心区高端房价较 2014 年峰值下降 26%。
Meacock 指出，国际买家既因住宅缺少天气防护设施而却步，也认为英国规划规则极其复杂，会妨碍房屋升级。他表示目前接触的许多美国买家每次都会询问空调，得知高端伦敦住宅很少配备后感到震惊，可选房源因此迅速减少。英国环境署 7 月估计，伦敦近 32 万处住宅和企业面临地表水洪水的“高风险”；伦敦市长办公室 8 月警告，极端高温已成为“重大且不断加剧的公共卫生威胁”，受访伦敦人中有 86% 抱怨家中过热。Meacock 认为气候变化已深刻影响人们的心态，虽尚未对房价产生真正实质性影响，但这很可能是未来路径。
肯辛顿和切尔西区以及威斯敏斯特部分地区及其周边的所谓“黄金邮编”尤其容易受国际买家情绪变化影响。约一半买家来自英国以外，卖家在当前税收环境下不能只依赖国内财富。国家最后承保人 Flood Re 仅适用于 2009 年前建成的住宅；该机构 7 月提出方案，以避免项目不成比例地偏向富裕业主，持有数百万英镑房产的商业保险公司将不再享受以往同等公共支持，预计 2028 年起生效。超过三套房产的建筑中的公寓也不符合 Flood Re 资格。
全国洪水论坛首席执行官 Tracey Garrett 表示，热线“经常”接到无法获得可负担保险的伦敦居民来电，他们只能不投保洪水险并自行承担损失；这些人可能资产丰厚，但日常并不富裕。保险经纪 Howden Group 的客户总监 George Seatter 称，今年早些时候，白金汉郡一处 2019 年建成、靠近泰晤士河、售价 200 万英镑且不受 Flood Re 覆盖的房产，买家起初无法找到保险。Howden 通过更精细的场地分析，安排了一家美国保险公司承保。Seatter 表示，洪水影响区域的房产越来越多，愿意做详细评估的保险公司正从因整体趋势而退缩的竞争对手那里获得业务，并把成本转嫁给客户。
Prime London homes are increasingly exposed to extreme heat and flooding, with scarce air conditioning, planning hurdles and tighter flood insurance deterring buyers and adding pressure to prices already well below their 2014 peak.
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