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Gulf developers bet on the next Mediterranean destination
几十年前，从埃及地中海沿岸的亚历山大向西行的旅客，会驾车穿过沙漠，一侧是碧绿的海水，偶尔可见贝都因人的石屋，以及纪念二战中阵亡的英国、意大利和德国士兵的纪念碑，然后才会抵达约 260 公里外的第一座城镇马特鲁港。
此后，这片海岸成为富裕埃及人热门的夏季度假地，遍布封闭式社区；其高昂价格使西段昂贵地带获得了“邪恶海岸”的绰号。
但该地区如今正处在开发商——主要来自海湾——所希望的一场更为巨大的转型边缘：从季节窗口短暂的国内目的地，转变为吸引外国购房者和游客的国际枢纽。
阿布扎比和卡塔尔的主权财富基金，以及总部位于迪拜的开发商伊玛尔，都在向提供酒店、游艇码头、商场、学校和医疗设施的大型项目投入数十亿美元。埃及政府也在道路、机场以及旨在供全年居住的新阿拉曼投入巨资。
埃及投资银行家、Zilla Capital 管理合伙人奥马尔·埃尔 - 谢内蒂说：“海湾开发商的到来可能改变局面。”这些开发商“对海湾公民来说是非常熟悉的名字，他们信任这些开发商。因此，我预计他们会成为相当规模的买家。”
经济学家普遍认为，阿布扎比和卡塔尔的投资是旨在支撑埃及沉重债务、并帮助开罗获得国际货币基金组织贷款的纾困。
2024 年，阿布扎比为拉斯赫克马 40600 英亩土地的开发权支付了 350 亿美元，面积约为巴塞罗那的 1.7 倍，这是埃及历史上最大的一笔外国投资。主开发商 Modon Holding 表示，该地块将包括旅游设施、一座码头、机场、投资区和自由区，以及 31 万套住房，最终可容纳 200 万人口。
卡塔尔主权财富基金旗下的 Qatari Diar 随后于 2025 年推出一项 300 亿美元项目，将阿拉姆鲁姆改造为全年运营的奢华目的地。
埃及最大开发商塔拉特·穆斯塔法集团与国家合作推进 210 亿美元的 SouthMED 开发项目，该项目于 2024 年启动，并以演员西尔维斯特·史泰龙为主角开展英语广告宣传。TMG 将该地宣传为“地中海上崛起的新全球目的地”。
这三个大型项目初期阶段的建设和期房销售已经展开，但风险在于如此大规模的城市项目未必按计划推进。谢内蒂说：“该地区的经济和地缘政治风险始终会带来一定脆弱性。”
拥有北海岸九家酒店的旅游公司 Travco Holidays 总经理莫阿塔兹·塞德基说：“我会把北海岸描述为一个处于转型中的目的地，而不是一个完全成熟的国际度假市场。”
虽然红海的沙姆沙伊赫和卢克索等埃及目的地长期以来受到外国游客欢迎，但地中海沿岸几乎只面向埃及人。
但塞德基说，该地区“开始出现另外两个市场：来自海湾的游客，以及国际休闲游客，尤其是欧洲人”。
分析人士说，如今的希望是，新的大型开发项目将改变目前围绕短暂夏季建立的经济模式。
6 月，高档餐厅和零售商开门接待度假者，出售从户外家具到用于在社区内穿行的高尔夫球车等各种商品。但到 9 月中旬游客离开时，几乎一切都会停业封存。
伊玛尔打造的高端海滨度假区 Marassi 可以让人一窥该地区的潜力。这座精心绿化、棕榈成行的社区拥有 6.5 公里海岸线、8000 套住宅和 12 家豪华酒店，盛夏一晚的费用可能超过 1000 美元。
其游艇码头俯瞰一条步道，两侧排列着数十家餐厅和高端精品店。8 月的一个夜晚，这里挤满衣着讲究的人群，其中包括许多海湾游客，他们在露天用餐处等候座位。氛围更像迪拜而非埃及，而且没有令人窒息的酷热。
不愿透露全名、正与子女用餐的科威特商人阿里说，他没见过“更干净、更美丽的海滩。我们来游泳，从早到晚都在海里。”
伊玛尔创始人兼董事总经理穆罕默德·阿拉巴尔说，8 月下旬 Marassi 的酒店入住者中有 65% 不是埃及人，几乎全部来自海湾国家。“这正是我们六年前希望看到的，因为他们通常消费很高，停留时间也很长。”
不过，只有 10% 至 15% 的住房单元售给了海湾公民。“我们才刚刚开始，因为它（北海岸）尚未被发现。即便对我们海湾人来说，也只是在过去 10 年才了解到它令人难以置信的美景和天气。”
阿拉巴尔一直在推动将 Marassi 的旺季延长到 9 月之后。三家酒店全年运营，他还坚持要求码头商店在 10 月继续营业。
他说：“我去年告诉他们，如果继续营业，我就不收租金。但我明确表示：如果你不营业，我就不会续租。除一家零售商外，所有人都开了门，我们正在终止他的租约。”
这些开发项目可能使现有社区受益。开发商 Marakez 执行副主席艾哈迈德·巴德拉维说，位于 Modon 拉斯赫克马项目门口的新度假区 Ramla 预计将因邻近一座有望成为具备服务、就业机会和全年入住率的城市而获益。
他说：“作为一个相对较小的度假社区，我们既能获得小型社区的好处，又能享有紧邻一座完全一体化城市的全部优势。”
咨询公司 The Board Consulting 董事总经理艾哈迈德·扎基说，2025 年北海岸房产销售额超过 104 亿美元，使其成为仅次于开罗东部的全国第二大房地产投资目的地。
塞德基说，要在海滩季之外维持客流，还需要更多酒店、全年定期航班、餐厅、会议中心和体育设施。
他说：“如果国际需求继续以目前的速度增长，酒店容量仍是主要制约。”他补充说，冬季的一部分时间适合体育、会议和文化旅游。“错误在于假定一个全年目的地在 1 月必须销售与 7 月相同的产品。”
阿拉巴尔指出，前往这片海岸的游客离埃及更传统的景点并不远。“你可以在这里待三四天，开车去看金字塔，然后再回来。”
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2026-10-05 04:00:04 UTC
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2026-10-05 04:14:00 UTC
海湾开发商正投入数百亿美元，试图把埃及地中海北岸从短暂的国内夏季度假地，转变为吸引外国购房者和游客的全年国际目的地。
几十年前，从埃及亚历山大向西沿地中海海岸行驶，沿途多是沙漠、绿松石色海水、贝都因石屋和二战阵亡士兵纪念碑，约 260 公里外才到第一个城镇马尔萨马特鲁。此后，这一带成为富裕埃及人的夏季度假地，封闭社区价格高昂，西段因此被称为“邪恶海岸”。
如今，阿布扎比和卡塔尔主权财富基金以及迪拜开发商 Emaar 等正投入数十亿美元建设酒店、游艇码头、商场、学校和医疗设施。埃及政府也大力投资道路、机场和旨在全年居住的新阿拉曼。经济学家普遍认为，阿布扎比和卡塔尔的投资有助于支撑埃及沉重债务并协助其获得国际货币基金组织贷款。
2024 年，阿布扎比以 350 亿美元取得拉斯赫克马 40600 英亩开发权，面积约为巴塞罗那的 1.7 倍，是埃及史上最大外资项目；主开发商 Modon Holding 计划建设旅游设施、码头、机场、投资区和自贸区，以及 31 万套住房，最终容纳 200 万人口。2025 年，卡塔尔主权基金旗下 Qatari Diar 推出 300 亿美元项目，把阿拉姆鲁姆打造成全年奢华目的地。埃及最大开发商 Talaat Moustafa Group 则与政府合作，于 2024 年启动 210 亿美元的 SouthMED 项目，并以西尔维斯特·史泰龙出演英文广告。
三个大型项目的初期建设和期房销售已经展开，但投资银行家 Omar El-Shenety 警告，项目仍易受地区经济和地缘政治风险影响。旅游业者 Moataz Sedky 认为，北岸仍处于转型阶段，尚未成为成熟的国际度假市场；红海的沙姆沙伊赫和卢克索长期吸引外国游客，而地中海沿岸过去几乎只服务埃及人，如今开始出现海湾游客和以欧洲人为主的国际休闲游客。
Emaar 的 Marassi 拥有 6.5 公里海岸线、8000 套住宅和 12 家豪华酒店，夏季旺季一晚房价可超过 1000 美元。2025 年 8 月下旬，其酒店入住者中 65% 为非埃及人，几乎全部来自海湾国家，但售给海湾公民的住宅仅占 10% 至 15%。2025 年北岸房产销售额超过 104 亿美元，成为仅次于开罗东部的全国第二大房地产投资目的地。业内人士指出，若要延长旅游季，还需要更多酒店、全年航班、餐厅、会议中心和体育设施，并避免把一月和七月当作同一种产品来销售。
Gulf developers are investing tens of billions of dollars to turn Egypt’s Mediterranean north coast from a brief domestic summer destination into a year-round hub for foreign property buyers and tourists.
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