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Is buying and renovating a listed property losing its lustre?
坦德登肯特郡一座七卧室的二级古迹乡村屋（200 万英镑）。沃尔顿 - 昂-泰晤士萨里郡一座六卧室的工艺美术风格二级古迹物业，占地 2.5 英亩（475 万英镑）。牛津郡一座四卧室的带游泳池和网球场的二级古迹磨坊屋（179 万英镑）。过去一年挂牌出售、价格大幅下调的大量风景如画的大型乡村屋，仅此三例。
在新冠疫情后抢占空间的热潮中，许多此类物业被争相购得，据 Savills 称，乡村屋价格在 2020 年 3 月至 2022 年 6 月上涨了 18%。但这一趋势已逆转，许多物业滞留在市场上。2022 年 6 月至 2026 年 6 月，平均成交价下跌了 17.2%。
对于精明的买家来说，这是过去十年最适合购买乔治时代教区住宅或历史悠久的庄园的时机之一，购买代理公司 Heaton & Partners 的 Edward Heaton 如是说。那么为什么这么少人想买呢？原因很多：其中最重要的是高达 19% 的印花税，以及自 2022 年以来翻倍的按揭利率。但买家也更加注重运行成本和翻新维修的费用，Savills 乡村屋部门负责人 Phillippa Dalby-Welsh 表示。“在追求即时满足的氛围中，人们想要现成的。”而且许多顶级乡村屋都有保护地位，即“列入古迹”，这意味着即使只是维护，也要花费额外的时间和金钱。
在英格兰约 37.9 万处“具有历史意义”的乡村屋中，约 92% 是二级古迹，这需要特殊许可（超出任何房屋的标准规划许可），才能进行维修、改动和扩建。剩下的 8% 即二级*和一级古迹房屋，规则更加严格。
据 Strutt & Parker 代理公司的 Edward Church 表示，列入古迹的物业带有“品质印记”，让买家很中意。然而，维护这些物业的费用正让一些业主“达到极限”，Listed Property Owners Club（LPOC）董事 Martin Anslow 说。“规划许可太慢，材料成本上涨，手工艺人短缺。”
LPOC 35,000 名会员中抽取的 3,000 人调查（FT 委托）发现，60% 的人认为拥有列入古迹的房屋是负担，79% 表示过去十年拥有感变得不那么有吸引力。
购买列入古迹的物业是否比它值得的麻烦更多？
对于电影制片人 Ben Charles Edwards 来说，购买二级古迹物业意味着将其恢复为家庭住宅的原始功能，并“真正有机会创造价值”。他在伦敦东杜威奇的一栋维多利亚式联排别墅将翻新范围最大化后，他和丈夫 Sam 在 2022 年 2 月以半废弃状态买下了巴勒姆肯特郡一座 14 间房的旧疗养院。
“我们如果没有对‘废弃历史物业’的兴趣，就买不起它——大多数人害怕涉及的成本，”他谈及他们命名为 Lawn House 的都铎式农场加摄政时期扩建说。“但对我们来说很刺激。每个房间都在带来发现，从发现隐藏门到挖掘出美丽的木板。”他表示，给这样缓慢翻新且充满未知数的项目设定预算根本不可能。“我们迄今为止已花 10 万英镑用于维修和保养——屋顶、供暖和移除 20 吨腐烂地毯和装置——还没有任何有趣的部分。”
如果你想要高品质的乡村别墅和美丽的环境，很可能是列入古迹的。“很多买家让我不要给他们看列入古迹的物业，但如果他们排除这些，就会限制选择，”购买代理公司 Fiona Penny 说。对于专注的时期买家来说，这种限制不会让他们却步，Recoco Property Search 的 Nigel Bishop 说。“我处理的 60% 至 70% 物业都是列入古迹的。”他表示，精通列入古迹建筑的测量师和律师能帮助买家敞开双眼看问题。
“列入古迹物业密度较高的地区经常看到当地房价显著高于整个郡的平均水平，”Heaton 补充道。据 Savills，在高比例列入古迹建筑区域，买家愿意支付 30% 的溢价。
南卡罗来纳艺术家和作家 Frances Schultz 在寻找“建筑属性优美”的物业时，发现了科茨沃尔德的 Lovedays House，这是一座 1740 年代为富裕布料贸易贵格会家庭建造的二级古迹，装饰有凹角、壁柱和山形墙。她准备好面对“成堆的规则和规定”。“我们是看守者。审查存在是有原因的，因为人们会对物业做可怕的事，”她谈及 2023 年购买的四卧室房屋说。厨房远离餐厅且浴室太少是问题，但她说，奇特之处正是魅力：“我们购买这些独特物业是因为我们喜欢它们，而不是为了将它们变成其他东西。”
“拥有重要房屋有光环，”The Buying Solution 的 Harry Gladwin 说，提到为什么美国人在科茨沃尔德特别感兴趣这些房屋。“这是把自己插入国家遗产的好方式。”
在专业保护测量师和遗产顾问的帮助下，他帮助买家“拆解”规则。“我们讨论规划人员可能批准的可能变化，但也包括未经同意就做过的事——最典型的是移动墙壁、添加门、改变窗户。它们是无害的还是重大违规，最好走开？”他表示，这两大问题是“成本和时间”。
除了最小的维修或列入古迹建筑的结构变化外，所有列入古迹建筑的许可都需要列入古迹建筑许可；大型翻新如扩建也需要规划许可。未经授权的改动可能导致起诉，即使继承改动的业主也可能被追究责任。
翻新此类物业似乎正在失去光彩。据 LPOC 分析英国住房、社区和地方事务部数据，列入古迹建筑许可授予量在十年内下降了 36%。
LPOC 调查受访者最大的抱怨是规划系统的复杂性。规划在过去 15 年变得更严格，LPOC 保护顾问 Jonathan Duck 说，根据 Historic Building Conservation Institute，地方保护服务在同一时期被大幅削减。“由于规划部门缺乏人员和资金，决定越来越慢，”Duck 说。
“获得规划许可的‘不可量化的延误’对业主来说变得更具挑战性，”Holland Green 的 James Hurst oversee 一个团队，他表示，该公司 70% 项目涉及列入古迹建筑。“五年前，我们可能在预申请讨论后三四周内收到反馈。现在是三个月或更长。”
Duck 补充说，买家并不总是意识到限制的全部范围。“地产代理经常告诉买家，只有正面是列入古迹的，内部或后部不是……[但] 大多数内部结构变化都需要列入古迹建筑许可。”这通常包括改变原木饰品如壁炉和升级公用设施。
来自斯塔福德郡的退休教师 Sally 承认，她 25 年前购买五卧室二级古迹乔治时代农场时“可能天真”。单独修复 20 米长的花园墙壁就花了几年时间和 3 万英镑。“尽管我们坚持工作是维修不是开发，但我们必须申请全面规划许可和列入古迹建筑许可，”Sally 说，她不愿使用姓氏以免影响未来决定。
沮丧之下，她放弃了，墙壁恶化，直到一个家庭朋友受训为建筑检查员后才重新开始流程，然后等待了一年找专业砌砖工。“我会在购买列入古迹房屋前深思熟虑，除非你在规划部门有有用联系。似乎没有‘规则’；它似乎取决于个人的意见。”
规划政策的反复无常让 Alice 在为白金汉郡二级古迹别墅做对称扩建时分心。“我们设计了一个美丽的、敏感的扩建，反映房屋和附属建筑的红色砖和燧石。规划当局的保护官员告诉我们她不喜欢它，应该考虑‘大玻璃盒’，”Alice 说，她是特许测量师不愿使用真名。“如果我们设计了大玻璃盒，在不同郡他们可能讨厌它并要求我们设计更对称的东西。这是个运气。”
在建筑师回到绘图板后，她预计在动工前支付 10 万英镑费用。“他们要我们拆掉侧墙并向下推地下。搬土非常昂贵。我们热爱作为有美丽花园的奇特房屋的看守者，但保护历史片段总得有更简单的方法。”
为了节省时间，画廊经营者 Tess Young-Jamieson 尝试了冒险的变通方法。在遗产顾问的建议下，她申请了追溯规划——如果被拒绝，房主可能被起诉或要求逆转改动。作为赌注。她在康沃尔特鲁罗附近的二级古迹乔治时代庄园购买后，拆除了墙壁以打开厨房/餐厅。
在她的案例中，风险得到了回报。“我们的顾问告诉我们确切哪些可以做哪些不行，从木板到新门——我们得到了规划许可，没问题。我会心甘情愿再做一遍。”这栋房屋现在以 190 万英镑通过 Strutt & Parker 挂牌出售。
他们花的“大笔钱”在视觉上对人类眼睛（和潜在买家）来说大多不可见，这是列入古迹物业的性质，材料成本对一些业主来说是个问题。
Nigel，使用化名与 Sally 和 Alice 相同原因，他花了“30 万至 50 万英镑”保护他在 2019 年购买的东德文郡 17 世纪圆石小屋。“我爱上了它的魅力，”Nigel 谈及二级古迹物业说。“我把 14 扇 1970 年代的腐烂松木窗换成规划指定的定制窗，每扇 2,000 至 4,000 英镑。一场潮湿问题导致墙面翘起，压垮了茅草屋顶，花了 18 个月才修复。
“我为可能再保护这个房屋 300 年而自豪，但它差点把我们压垮，”他说。“大多数人无法负担或 bother 完成工作。如何为更大利益创造东西会如此毁灭性？”
列入古迹物业要求的专业保险成本也对一些人来说证明是毁灭性的。传统但高度易燃材料如木材和茅草的更高风险因素意味着更高的重建成本，专业维修需要更长时间。过去五年上涨 40% 至 50% 并不罕见，据 LPOC 保险的 Andy Westby 说。
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在埃塞克斯/萨福克边界的茅草五卧室物业的业主 Tom 说，他的保险在两年内涨了五倍。“第一年花我 1,200 英镑，但现在所有报价都在 5,500 至 6,500 英镑，”Tom 说，他从事衍生品工作。“我知道我会付更多，但这太疯狂了。我把自己视为看守者，守护物业，但保险成本这么多，我得重新考虑。”
但如果业主想卖，有更令人沮丧的消息。今年列入古迹物业平均需要 94 天才能卖出，十年内增长 12%，比非列入古迹房屋多 30 天，据 Hamptons 数据。今年，列入古迹房屋也以 97% 的要价出售，而非列入古迹房屋以 98%。
一些列入古迹房屋几乎无法出售，尤其是“又大又松散 30 年未触碰”的东西，Middleton Advisors 的 Ben Horne 说。购买代理公司 Penny 说列入古迹房屋是可出售的，但警告说它通常“以比卖家认为值得低得多的价格”。
如果拥有列入古迹物业对下一代来说仍然有吸引力，某些事情需要改变，LPOC 董事 Anslow 说，他正在游说政府恢复 2012 年前存在的列入古迹建筑改动免征增值税的豁免。
“这将使列入古迹物业拥有更具可负担性，促进投资和刺激经济活动，以及鼓励主动建筑保护，”他说。“它还将增加对熟练工匠的需求。”
此外，建筑需要未来-proof 化，需要帮助列入古迹物业。威斯敏斯特公爵一直在反对列入古迹物业现代化的障碍，他独自拥有伦敦超过 1,500 处物业。他的庄园首席可持续发展官称现有规则“完全疯狂”。8 月，政府在国家规划政策框架中更新规划规则，使列入古迹建筑业主更容易获得能源效率改进如热泵、太阳能板和额外玻璃的许可。
LPOC 也在为降低继承税游说，在引入税款前提高门槛或完全移除列入古迹房屋的继承税，以激励家庭内维护它们。
Charles Edwards 支持此类变化，但不认为解决方案是提供补贴恢复历史房屋，如其他国家所提供。“津贴会冒着在没有真正承诺的情况下接手列入古迹物业的人工激励风险。”
但 Gladwin 说，尽管有那么多 hoops，购买列入古迹房屋对许多买家来说值得。“我们的大多数交易都是列入古迹房屋，因为它们是最美丽和重要的房屋。”Alice 说所有权是一种特权。“你不会买一辆经典汽车而不保养它。只要你带着看守心态和维护需要被要求的期望进入，它就会值得。”但她的财务顾问同意吗？
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6 天前
2026-10-02 11:00:05 UTC
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2026-10-02 14:33:26 UTC
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2026-10-04 05:57:03 UTC
英国二级保护建筑的购买和翻新正失去魅力。2022 年以来乡村房屋平均价格下跌 17.2%，印花税、翻新成本和规划限制让买家却步，但部分人仍视之为优质历史房产。
近年来英国乡村房屋市场逆转，许多二级保护建筑滞销。2022 年 6 月至 2026 年平均成交价下跌 17.2%，疫情后曾上涨 18% 后回落。Savills 数据显示，数百处大型乡村房屋因价格下调而挂牌。
买家担忧印花税高达 19%、抵押贷款利率翻倍以及翻新维修费用。Phillippa Dalby-Welsh 指出，人们追求即刻入住而非漫长翻新。二级保护建筑需特殊许可，维护和翻新成本更高。
英国约 92% 的历史性建筑为二级保护，92% 需特殊审批。LPOC 调查显示 60% 成员视拥有为负债，79% 认为吸引力下降。规划审批复杂、材料成本上升、工匠短缺是主要问题。
部分买家如 Ben Charles Edwards 在 Kent 购买半废弃建筑并投入翻新，花费 10 万英镑。艺术爱好者 Frances Schultz 在 Cotswolds 购买并注重保护历史。专家指出，买家愿意为高比例保护建筑区域支付 30% 溢价。
保护建筑出售需 94 天，较非保护建筑多 30 天，成交价为喊价的 97%。保险成本上涨 40-50%。政府更新规划规则促进节能改进，LPOC 呼吁恢复 VAT 豁免以鼓励保护。
Buying and renovating Grade II-listed properties in the UK is losing its appeal as prices have fallen 17.2% since 2022, with stamp duty, mortgage rates and renovation costs deterring buyers. Despite complexities, some owners value the historic 'stamp of quality' and pay premiums
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