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The right and wrong lessons to learn from Spain’s housing crisis
尽管高收入国家的大部分地区在十年或更长时间里一直在酝酿住房危机，但它们通常在政治议程上排名靠后。
据报道，西班牙首相佩德罗·桑切斯正考虑提前举行选举，以平息因其旗舰住房法案在周五被议会否决后，租金和房价飙升引发的公众和政治不满。
最近，87 岁的马里卡门·阿巴斯卡尔的案件引发了大规模抗议。她之前的租金管控公寓被一家企业房东收购，该房东试图将租金提高到远高于她月养老金收入的水平，于是她收到了驱逐通知。
愤怒的焦点主要集中在所谓的“秃鹫基金”在租赁市场中的作用——桑切斯的政党曾提出禁止大规模投资者在 2028 年前购买住房。但如果政策制定者和租户都希望看到持久的改善并避免意外的负面后果，那么退一步审视事实会发现，这实际上是西班牙乃至其他国家共同面临的一个更深层次的问题。
可以看看英国和爱尔兰最近的许多案例：抗议者同样聚集反对驱逐——这些驱逐往往不是出于贪婪的企业房东，而是地方议会试图将租金管控的房屋转给新的低收入租户。这种情况发生在原租户去世或搬走后，但家庭成员拒绝离开。
尽管这些案例的具体情况各不相同，但它们都指向同一个问题：住房供应严重不足。无论是企业房东还是“mom-and-pop”小房东，只有在他们确信能找到愿意支付更高租金的人时才会提高租金。由短缺引发的竞价战为这种情况提供了温床。过去十年，西班牙的人均住房建设量几乎是所有高收入国家中最低的。目前超过 50% 的西班牙年轻人与父母同住，而 2005 年这一比例为 33%；租金涨幅几乎是全球最高的。
英国和爱尔兰社会住房租户的子女在租约到期后急切地想保住房子，以及这些成本控制住房的等待名单之所以如此之长，根源在于这些国家的住房供应严重不足。英国和爱尔兰各自缺少大约七分之一的住房，才能充分容纳当前的人口。
西班牙的问题同时存在于供需两端。其住房建设瓶颈在很大程度上是桑切斯有意提升移民以推动人口增长所致。此外，游客和数字游民的激增使得市场清算租金往往由富裕访客的支付能力而非当地收入决定。吸引海外劳动力和高消费游客是良好的经济政策，但这需要在供给方面采取协调一致的措施——大幅增加住房建设，其中部分可通过提高旅游税来筹资。
到目前为止，政府的提议不过是一堆只能缓解症状而无法根治根源的补丁。对现有租户的更强保护以及对投资的禁令无法缓解由短缺驱动的租金和房价压力，也无法解决数百万年轻人的困境——他们的生活和事业被迫搁置，只能与父母同住一屋。
在这方面，西班牙可以借鉴爱尔兰的经验：去年，爱尔兰的政策制定者出于对租赁领域新建筑率偏低的担忧，削弱了租金管控，这反而加剧了他们本想治疗的症状所对应的根本原因。
解决住房危机说起来容易做起来难。如果成本上升和短缺恶化可以简单地可持续逆转，那么它们就不会在政策和经济环境各异的众多地区普遍发生。
但若想有任何机会获得持久成功，政策制定者必须确保超越那些往往适得其反的浅层法规以及对已经在租房中的少数幸运者的选择性保护，而是直面更具挑战性的改革——这些改革能够对所有人的租金和房价产生持续的下行压力。
[email protected] , @jburnmurdoch
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5 天前
2026-10-03 04:00:48 UTC
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西班牙首相桑切斯因住房法案被议会否决而考虑提前大选，以平息因租金和房价飙升引发的公众不满；抗议焦点在于企业房东驱逐老年租客及‘秃鹰基金’大规模买房，但根本问题是长期住房供应不足。
尽管高收入国家的住房危机已经酝酿十余年，但通常不被列为政治议题的重点。西班牙首相桑切斯在其旗舰住房法案被议会否决后，正考虑提前大选，以缓解因租金和房价急剧上升而引发的公众和政治不满。最近的抗议活动源于 87 岁的马里卡门·阿巴斯卡尔被企业房东发出驱逐通知，该房东购入她之前的租控住房后试图将租金提高到远超她月养老金的水平。
抗议的核心是对所谓‘秃鹰基金’在租赁市场作用的愤怒，桑切斯所在党派曾提出禁止大规模投资者在 2028 年前购买住房。然而，分析指出，真正推高租金和房价的根本原因是住房供应严重不足。西班牙在过去十年中的人均新房建设量几乎是所有高收入国家中最低的，导致超过 50% 的年轻成年人如今与父母同住（2005 年为 33%），租金涨幅亦位于全球前列。
类似情况在英国和爱尔兰屡见不鲜：抗议者反对地方议会将租控住房转交给新的低收入租户，往往是在原租户去世或搬走后，家庭成员拒绝搬离。这些事件同样源于住房极度短缺——房东只有在确信能找到愿意出更高价的租客时才会提高租金，而供应不足引发的竞标战则为租金上升提供了温床。英国和爱尔兰各自大约缺七分之一的住房以满足当前人口的住房需求。
西班牙的问题同时涉及供需两面：住房建设不足恰逢桑切斯为提升移民而有意推动的人口激增，再叠加旅游数字游民的涌入，使得市场清算租金更多取决于富裕游客的支付能力而非当地收入。吸引海外劳动力和高消费游客是合理的经济政策，但必须配合供应方面的大规模新房建设，部分资金可考虑通过提高旅游税来筹集。目前政府的方案只是零散的补丁，仅治标不治本，既无法缓解由短缺驱动的租金压力，也无法解决数百万被迫与父母同住的年轻人的住房困境。
爱尔兰的经验提供了警示：该国去年曾削弱租金管制，出于担心此政策会抑制新建租赁住房，反而加剧了住房短缺的根源。为此，西班牙若想实现持久改善，必须超越表面的租户保护和选择性限制，着力进行更具挑战性的制度改革——例如大幅增加住房供应——才能真正为全体居民带来租金和房价的长期下行压力。
Spain’s prime minister Pedro Sánchez may call an early election after his flagship housing bill was rejected by parliament, amid protests over soaring rents and evictions; while targeting vulture funds, analysts say the real issue is a chronic housing shortage that requires
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