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Cities Across the US Are Turning Attics, Backyards and Garages Into Housing ADUs are an increasingly popular answer to rental shortages, but their cost and complexity make the economics difficult.
沿着种有芦荟和三角梅的小路走去，可以看到一栋一居室小屋。去年那里还是一块空地。Elaine Yang 以每月 3000 美元的价格将它出租给一名兽医和他的救援犬，这笔收入足以支付她为这套附属住宅单元（ADU）承担的每月 1600 美元贷款。
ADU 可以被称为祖母房、岳母套房或后院平房，既可以是改造后的阁楼、车库或地下室，也可以像 Yang 在加利福尼亚州欧文市建造的那样，是一栋独立的小房子。各州或城市对它的严格定义可能不同，但基本而言，它们是从房主的土地中划出的居住空间，并配有独立入口、厨房和卫生间。
Yang 从专门建造独立式 ADU 的 Samara 公司购买了这栋预制小屋。这套面积 540 平方英尺的房屋配有空气过滤系统、带电器的完整厨房，以及洗衣机和烘干机。小屋自己的小后院里甚至还有一棵柠檬树。
剩余租金收入将用于支付这套房屋的税费、保险和维护费用。Yang 将这栋小屋视为一项长期投资，与她在 2020 年以近 70 万美元购买的那栋简单的两居室住宅并列。
“我正在最大限度地发挥这处房产的价值，这可能增加我的收入，也让我在居住地点和养老方面拥有灵活性。”现年 43 岁的城市规划师 Yang 说。她补充说，父母有一天可能想搬来和她一起住。“他们可以住主屋，我可以住 ADU。所以这确实是一个选项。”
房主想增加 ADU 的多数原因都很私人——通常是为了家庭成员，或是通过增加收入来减轻还房贷的压力。但 ADU 正越来越多地进入全国住房讨论，因为它们有潜力缓解低成本租赁住房短缺，甚至帮助压低住房尤其紧张市场中不断上涨的租金。
纽约的目标正是如此。纽约直到最近才开始允许建造 ADU，这是前市长埃里克·亚当斯推动在这座房价高昂且住房严重短缺的城市增加可负担住房的一部分。他的继任者佐赫兰·马姆达尼支持这一努力，并采取措施加快房主申请 ADU 的审批流程。
当然，增加住房供应说起来容易做起来难，ADU 也不例外。地方政府需要为这些房屋制定规则，并确定它们可以建在哪里，这一过程往往复杂且充满争议。有时还需要州政府介入——加州就是如此。2016 年，该州通过改革放宽分区限制、简化环境审查，由此开启了 ADU 热潮，而且热度一直在上升。
据该州财政部统计，去年加州新建住房结构中约四分之一是 ADU。Cotality 数据显示，在洛杉矶和旧金山等一些房价较高的城市，去年获批建造 ADU 的数量超过了其他所有类型住房获批数量的总和。
虽然加州在 ADU 方面走在前列，但它们也开始在其他地区取得进展。亚利桑那州、华盛顿州和其他州已通过法律放宽限制。国会最近还批准拨款，帮助地方政府采用预先批准的住房设计，其中包括 ADU，这是更广泛加快住房建设努力的一部分。
“我们知道，增加供应会改善可负担性，而且我们有来自奥斯汀、纳什维尔、夏洛特和丹佛等城市的数据——这些地方在 ADU 改革实施后，可负担性有所改善。”皮尤慈善信托基金住房政策主管 Alex Horowitz 说。“它不是完整的解决方案，但它是增加供应的一个要素。”
据得克萨斯大学奥斯汀分校建筑学院副教授 Jake Wegmann 说，在奥斯汀，ADU 在住房建设热潮中发挥了辅助作用。这轮热潮帮助压低了租金，此前疫情时期人口迁入该地区导致住房成本飙升。他说，虽然 ADU 的贡献不如多户住宅，但所有新增住房都算数。“我是那种‘让一千朵花盛开’的人。”Wegmann 说。
现在轮到纽约了。这座摩天大楼林立的城市并不以拥有大量带院子的郊区式住宅而闻名，而这些住宅才可能容纳 ADU。不过，官员确实预计 ADU 将对住房供应作出可衡量的贡献：根据“纽约市愿景”计划，未来 15 年预计新增的 8 万套住房中，约 2.5 万套将是 ADU。
即便是这个上限，也只是未来 10 年解决纽约住房短缺所需 70 万套住房的一小部分。这一数字来自城市规划师和住房保护与发展局的估算。因此，数千套 ADU 能否对租金产生多大影响仍值得怀疑，因为一些行政区的租金正徘徊在历史最高水平附近。
然而，住房倡导者认为，任何一个可以放下一张床的新地方——包括 ADU——都有助于填补缺口。非营利组织“纽约开放”的 Annemarie Gray 说，目前“选择严重不足，导致许多公寓看房现场都排起了长队”。她说：“正如我们在全国各地看到的，ADU 天然是更可负担的住房，从年轻人到老年人都很适合。”
自 2024 年 ADU 获准建设以来，纽约市建筑局已收到数百份许可申请。其中一半以上来自皇后区，那里独立住宅和较大地块较为集中，因此更适合建造后院小屋和改造车库。
在马姆达尼任内，建筑局一直努力加快许可流程，并为房主制作了一份指南，其中包含预先批准的 ADU 设计。建筑局局长 Ahmed Tigani 表示，其他改进措施也在考虑之中，例如使用人工智能协助审查申请。
“这一切都是为了创造更多机会和获取途径，为人们拆除障碍，让他们想住在哪里就住在哪里。”Tigani 说。“其中一部分——通过改造或独立式住房创造租赁住房——是更大战略的一环。”
到目前为止，一些早期尝试者的热情已经与现实发生碰撞。在皇后区买下一栋两户住宅仅几个月后，Yotlaire Guillou 考虑把独立车库改造成一套单间公寓，但一家 ADU 公司给出的约 20 万美元估价令他感到沮丧。他说，为了省钱，他可能会尝试自己完成部分工作，不过该项目仍需获得市政府批准，某些环节还必须由持证专业人员完成。
经济账很难算平。Guillou 估计，完工后的单间公寓每月可带来约 1000 至 1200 美元收入，帮助抵消他每月约 8500 美元的房贷和其他家庭开支。
“那额外的 1000 美元对我来说会非常、非常有价值。”他说。但 20 万美元的建设账单令人望而生畏：“我不认为大多数想建 ADU 的人有这么多钱可花。”
ADU 作为可负担住房解决方案与实际建造成本高昂之间的矛盾，正成为一个主要挑战。纽约市一项试点计划为愿意建造 ADU 的房主提供最高 39.5 万美元的贷款和补助。该计划在 2025 年吸引了 2800 多份申请，远超其资金能够服务的数量，随后于当年 2 月关闭。该计划于 2026 年重新开放三个月，目前的资金规模每年只能为 25 名房主提供援助。
申请人在等待是否符合援助条件的同时，也在联系 Karim Ahmed 等建筑师。他的 Reform Architecture 事务所设计了纽约市一套预先批准的 ADU 方案，但这项工程包含 400 平方英尺居住空间和两个车位，造价 55 万美元，对他接触到的大多数房主来说并不实际。他说，这些房主更有兴趣改造已有的车库或其他空间，或者在狭小的纽约后院建造更合适的定制房屋。
不过，帮助房主应对这一流程的新公司对商业机会感到兴奋。皇后区 Unit Two Development 公司的负责人 Wil Fisher 认为，纽约市存在“巨大的可开发市场”，潜在 ADU 数量可能超过 10 万套。但他承认，ADU 需要一些时间才能普及，成本也是一道障碍。
“这里负责的并不是资金充足、经验成熟的开发商。”Fisher 说，他的公司曾向 Guillou 报出 20 万美元的估价。“而是普通人，他们正在作出艰难的决定。”
还要考虑社区可能的反对。一些居民担心施工和增加的停车需求会堵塞街道。另一些人可能担心，突然增加的一波住房会让当地服务系统超负荷。
代表皇后区一个她称长期受洪水和非法占用者困扰的选区的市议员 Vickie Paladino，预见到道路、学校、下水道和电网会承受额外压力。她说，ADU 引发的租户问题也可能让市政府不堪重负。“如果只看最理想的形式，听起来很美好，但它从来不会一直保持那样。”她说。“它总会变成对社区或房主不利的东西——房主本来是出于正确的意图这样做，却遇到了不善于维护房屋的租户。”
纽约市规划的建设速度不会让 ADU 达到足以把公共服务推向崩溃点的规模，Metro Design Associates 首席执行官 David Rastegar 说。该公司帮助开发商在纽约此前受限制的地区开展 ADU 项目。他还说，许多 ADU 可以隐藏在房主的土地内，几乎不会被社区其他人看到。
但即使房主愿意并有能力负担 ADU，增加一套 ADU 的过程也充满潜在障碍。仔细规划并了解规则——包括面积限制等——至关重要。耐心也很重要。
即便 Yang 曾在南加州做了多年城市规划师，她建造后院小屋时也遇到了阻碍。首先，欧文官员要求她签署一份协议，她认为这份协议会不必要地限制自己的财产权。这使项目延误了数月。为了支付这栋造价 30.8 万美元、另需 1.7 万美元进行土地改造和购买电器的小屋，她还兼职做规划顾问。
正如 Yang 了解到的那样，建造 ADU 的高成本限制了它们作为创收房产的价值。因此，加州大学洛杉矶分校城市规划与公共政策教授 Michael Lens 认为，对大多数房主来说，家庭原因可能仍将是主要动机。
从纽约搬到洛杉矶十年后，Lens 把新购独栋住宅的车库改造成了一套 30 万美元的 ADU，供十几岁的孩子们用作游戏室。“那不是住房。”他说。“那是房主及其家人的娱乐空间。”
Lens 说，加州的相关立法“显然极其有效地增加了 ADU 的建设。我认为这本身就是好消息”。“坏消息是，你无法靠人们后院里的小屋真正解决住房市场问题。”
另请阅读：反对老年人住房的老年人
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美国各地正通过改造阁楼、车库、地下室和后院建设附属住宅单元（ADU），以增加住房供应、帮助房主创收或安置亲属。但高昂成本、审批复杂、基础设施压力和邻里反对，限制了其缓解租赁短缺的效果。
附属住宅单元（ADU）可以是改造后的阁楼、车库或地下室，也可以是带独立入口、厨房和卫生间的后院小屋。加州房主 Elaine Yang 在后院建造了一套 540 平方英尺的小屋，以每月 3000 美元出租；租金可覆盖每月 1600 美元的贷款支出。对许多房主而言，ADU 既能帮助支付房贷，也可用于照顾或安置家庭成员。
随着美国住房短缺和租金上涨，ADU 被视为增加较低成本租赁住房的方式。加州通过放宽分区限制和简化审批推动了相关建设，去年全州约四分之一的新住宅结构是 ADU；洛杉矶和旧金山发放的 ADU 许可数量甚至超过其他类型住房许可总和。亚利桑那州、华盛顿州等地也在放宽限制，国会还批准拨款帮助地方政府采用包括 ADU 在内的预批准住宅设计。研究人员认为，ADU 不是完整解决方案，但增加供应有助于改善可负担性。
纽约市自 2024 年允许建设 ADU，并预计“City of Yes”计划未来 15 年新增的 8 万套住房中约有 2.5 万套来自 ADU。皇后区因独立住宅和较大地块较多，申请数量占全市一半以上。市政府正推动预批准设计、加快审批，并考虑利用人工智能辅助审核。不过，纽约仍需约 70 万套住房来应对未来十年的短缺，因此 ADU 对整体租金的影响可能有限。
建设成本和审批流程是主要障碍。皇后区居民 Yotlaire Guillou 将车库改造成单间的报价约为 20 万美元，而预批准的一个 400 平方英尺项目总价达到 55 万美元；纽约市一项最高提供 39.5 万美元贷款和补助的计划申请远超资助名额。加州的 Yang 也为一套总成本约 32.5 万美元的后院小屋经历了数月延误并承担额外工作。
居民还担心施工、停车、道路、学校、下水道和电网等压力，以及租客管理问题。支持者认为，ADU 能以较隐蔽的方式增加住房，但规划学者指出，高成本削弱了其作为投资和收入来源的价值，家庭使用可能仍是多数房主建设 ADU 的主要动机。
Cities are expanding accessory dwelling units in attics, garages, basements and backyards to add housing and help homeowners house relatives or earn rental income. But high construction costs, complex approvals and neighborhood concerns limit their ability to ease shortages and
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