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My mortgage is a problem for the Fed, and for America
我于 2020 年在布鲁克林购买了房子，使用的是利率为 2.75% 的 30 年固定利率抵押贷款。此后，通胀和强劲的经济使得 30 年固定利率抵押贷款的平均利率升至 7% 以上。因此，我享受到了远低于市场水平的廉价融资，而我的房屋价值跟上了通胀甚至更好，如果在线估值工具的话是可信的。
我为此感到很得意，但这对国家不好，对我也不全是好事。除非情况改变，否则我将被锁在此处，直到我去世或年满 79 岁，以先到者为准。孩子离开时缩小规模？为了另一个城市的好工作搬家？不，两者都会让我更贫穷。
像我这样的抵押贷款是导致美国房价非常‘粘滞向下’的原因。当经济强劲或资金便宜时，房价会快速上涨。当形势逆转时，房主并不对新现实进行调整，而是简单地拒绝出售，从而减少供应。市场没有调整，而是冻结。美国现有房屋年销量卡在约 400 万套，这一水平与 2008 年房价泡沫破裂后相当。与此同时，自 2022 年初抵押贷款利率开始上升以来，平均房价在通胀调整后保持稳定。
因此，亚特兰大联储的住房可负担性指标——该指标将中位收入与中位房价进行比较——如今的情况与 2006 年房价泡沫高峰时期一样糟糕。年轻人认为拥有房屋变得越来越遥不可及，而且他们是正确的。首次购房者的中位年龄最近已达到 40 岁。想解释为什么消费者信心调查一直疲软——即使经济强劲复苏，Conference Board 的指标也刚刚跌至 12 年低点——住房是切入点。我们都深切感受到的经济的一部分正在失效。
这不仅对年轻人可怕。它对整个经济构成拖累，既因为房屋销售带来的活动减少，也因为动力丧失。被困在房屋中的人不会转向其他地方更具生产力的工作（家庭搬迁的预期正处于历史低点）。
高涨的未满足需求看似对房屋建筑商是个机遇，但自 2022 年以来房屋开工量一直在下降，建筑商信心低落。近年来，建筑商利用补贴融资吸引买家，但利率的最新上升使这变得更昂贵。与此同时，建筑商的投入成本通胀今年春天飙升至约 8%，并持续如此。
在劳动力方面，问题更多在于供应而非成本。John Burns Research 的八月房屋建筑商调查指出，劳动力短 ages 导致建筑周期延长，许多建筑商将此归因于移民执法。Burns 的 Rick Palacios 表示：“在利率和成本再次上升之前，许多房屋建筑商已经在盈利能力方面举步维艰。”“当利润率降至个位数中段时，这自然会促使他们放缓施工。”
尽管住房对今年和去年的实际 GDP 增长贡献几乎为零，但经济仍在增长。事实上，经济可能正在过热，这就是为什么美联储刚刚加息。但问题在于：传统上，对利率敏感的房地产部门一直是货币政策传递的主要——甚至是唯一——渠道。正如经济学家爱德华·利默二十年前所说：“房屋就是商业循环”：它不是经济中最大的部门，但却是关键的摇摆因素。如今情况并非如此。更高的利率只会给已经陷入困境的房地产部门带来压力。
如今的摇摆因素则是科技投资以及它带来的股市财富。根据一项估计，人工智能投资在第二季度对实际 GDP 增长贡献了一个百分点，这一数字本季度似乎不太可能下降。而且这项投资目前对利率不敏感。全球最富有的公司已经决定，AI 竞争力是一种生存必要条件。额外的利息支出相比于他们已经承受的更高硅片成本微不足道。美联储该怎么办？承认其主要政策工具的效力已降，保持利率稳定并冒险让通胀上升？还是更狠狠地打击房地产及其他周期性部门，制造出更加失衡的经济？这个两难的两个角都十分尖锐。
30 年固定利率抵押贷款的普遍使用在很大程度上是政策选择。它得到了政府资助实体房利美和房地美的二级市场支持和担保的支撑。因此，我们的住房困境提醒我们（如果需要提醒的话），政府对金融市场的干预总是伴随着权衡。不管其优点和缺点如何，30 年固定利率抵押贷款不会消失；美国宁愿取消七月四日的烟火表演，也不愿废除这种贷款。
唯一的长期解决方案是让建房变得更便宜、更容易、更快。今年两党通过的《通往住房法案》提供了一些激励措施并削减了官僚程序，但仍有许多工作要做。随着选举季节的升温，选民应该询问候选人他们计划如何帮助有志于购房的人。像我这样的人已经很幸运了。
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作者在 2020 年以 2.75% 的 30 年固定利率贷款买入布鲁克林房产，如今市场利率已升至 7% 以上，使其享受低于市场的融资，但也导致他难以搬家，推高了住房供应刚性，使房价在利率上升时不易下跌，购房可负担性降至 2006 年泡沫时期水平，拖累经济活力并削弱货币政策传导。
作者于 2020 年在布鲁克林以 2.75% 的 30 年固定利率贷款购房，当时利率处于历史低位。此后通胀上升和经济强劲推动平均 30 年固定利率升至 7% 以上，使作者的贷款利率远低于市场水平，房产价值随通胀增长或更佳。
这种低利率锁定效应导致许多房主不愿出售，即使经济转冷也宁愿持有房产，从而减少挂牌供应。现有房屋年成交量长期徘徊在约 400 万套，与 2008 年房价泡沫破裂后的水平相当；尽管利率自 2022 年初起步上升，通胀调整后的平均房价却保持稳定。亚特兰大联储的住房可负担性指标（中位收入对中位房价）已回升至 2006 年泡沫高峰时的糟糕水平，首次购房者的中位年龄升至 40 岁，消费者信心指数降至 12 年低点。
住房市场的刚性对经济构成拖累：房屋买卖减少削弱了相关经济活动，房主被锁在原地不愿为了更高效率的工作而搬迁，家庭搬迁预期处于历史低位。建筑业方面，自 2022 年以来房屋开工持续下降，建筑商信心低落；尽管曾依赖补贴融资吸引买家，但利率上升使此类融资成本升高，同时建筑投入成本通胀已升至约 8% 并保持不变。劳动力短缺亦是问题，约翰·伯恩斯研究的八月调查显示，因移民执法导致的劳动力不足使建筑周期延长，许多建筑商在利润率已降至个位数中段时选择放缓施工。
尽管住房对实际 GDP 增长的贡献近乎为零，整体经济仍在增长甚至可能过热，因而美联储继续加息。然而，传统上对利率敏感的住房曾是货币政策传递的主要渠道，爱德华·利默曾称“房屋就是商业循环”。如今这一渠道失效，更高利率只会进一步压迫已经疲软的房屋部门。经济的摇摆因素已转向科技投资和股市财富，例如人工智能投资在第二季度贡献了约 1 个百分点的实际 GDP 增长，且对利率不敏感；全球最大企业将 AI 竞争力视为生存所需，额外利息支出相对微小。
美联储因此面临两难：承认其主要政策工具效力下降，维持利率不变リスク通胀上升；或者对住房及其他周期性部门加大力度，risk 造成更加失衡的经济。30 年固定利率住房贷款的普及主要是政策选择，依赖房利美和房地美的二级市场支持与担保。政府干预金融市场必然伴随权衡，但这种贷款形式短期内不会消失。长期解决之道在于让住房建设变得更便宜、更快捷、更简便；今年两党通过的《通往住房之路》法案提供了一些激励并削减了官僚程序，但仍需更多行动。选举季节到来时，选民应向候选人询问他们将如何帮助有志购房者。
The author’s low‑rate 2020 mortgage locks him into his Brooklyn home, showing how widespread below‑market financing makes U.S. housing prices sticky, undermines affordability, and weakens the transmission of monetary policy, forcing the Fed to choose between ineffective rate
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