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How to revive the UK’s zombified housing market
英国政府宣布推出复兴的 Help to Buy 计划的消息让一些市场观察者感到困惑。
毕竟，许多人读到新闻——或者看着窗外邻居风化的待售牌子——认为英国房价下跌正是他们所期待的，也许是在想他们的孩子能够买到第一套房子。
上周六，《金融时报》爆出关于 Your First Home 计划的新闻，一位读者在评论中写道：“疯狂”。另一位写道：“绝对的疯狂”，“市场正在慢慢修正”。
他们有一点道理。在国家的一些地区，房价在实际意义上在下降。在伦敦，房价在名义意义上在下降——而随着价格收益比也下降，可负担性正在改善。
那么，为什么我会把政府想象成乔治·W·布什站在那艘航空母舰甲板上，背后挂着“任务完成”的横幅？因为我觉得现实与他们所设想的截然不同。
房价下跌并不是因为新建了数百万套住房；主要是因为利率上升，市场正在为另一轮利率上升做准备。
对于贷款价值比为 75% 的借款人，平均两年期固定利率从 1 月的 3.93% 上升至 4 月的 5.14%，因为市场吸收了美国总统卷入中东战争的影响。利率在 7 月略有回落，但过去几周又开始上升，一些贷款机构在这段时间内不得不多次撤回并重新定价其抵押贷款产品。
自 2022 年利率首次开始失控以来，我们已经陷入一种住房市场，其中房价过高。但由于有抵押贷款的房主减少，贷款仅限于收入高且首付大的购房者，因而没有出现显著降价的触发因素。
这使我们陷入了一个僵尸化的住房市场，处于繁荣与萧条之间。
这与我们在 2010 年代初认识的市场不同。相反，它在希望利率下降的情况下艰难前行，同时依赖于那些收入仅为其借款倍数的 désesp 首次购房者——有些人甚至需要支付的抵押贷款还款额高于他们之前的租金。
停滞的房价已经成为这个市场的永久特征，尤其是在国家较贵的地区。不幸的是，就像《僵尸肖恩》中西蒙·佩吉那双疲惫眼睛的角色漫步到角落商店一样，政策制定者尚未完全觉醒到我们困境的现实。
Your First Home 计划是否表明已经领悟到了问题？还是，与其复苏僵尸化市场，它只是通过刺激需求并让年轻人背负更多债务而制造另一个怪物的风险？
问题在于，我们对住房在本国如何运作的期望——事实上，正是我们所需要的——依赖于房价上涨。
向低增长时期的转变影响了市场几乎方方面面，包括周转、新建住房、住房阶梯以及政府税收。当房价停止上涨时，住房市场开始崩溃。
虽然房价常常成为头条新闻，但真正重要的是交易量。这听起来可能反直觉，但房价增长与交易量呈正相关。如果房价下跌，人们不会出售；他们会等待复苏——至少到目前为止，复苏一直会出现。
房价上涨可能使住房变得 weniger 可负担，但利率下降可以抵消这一点。而且，上涨的市场会增加借款人的净资产，这在攀爬住房阶梯时至关重要，使房主能够解锁更大的抵押贷款，并从较小的房屋升级到较大的房屋。
在我们目前的市场中，房价增长受到严重限制，除非获得大幅加薪或继承，否则很难迈出住房阶梯的下一步。
结果是，住房阶梯在这些年里对某些人来说并不起作用——特别是那些被困在租赁房且服务费飙升的人，或者任何受到外墙粉饰问题影响的公寓所有者。自然地，这并没有阻止贷款人或政治家——安迪·伯纳姆，首相，曾在社交媒体上举着梯子作为道具——继续向首次购房者 dangling 住房所有权的前景。你也可以通过先买那套小公寓，最终拥有一栋不错的大型独立屋。
幸运的是，买家似乎变得更加精明。频繁的报道表明，他们正在跳过较低的档次，转向更远的地区，或等待更长时间后再购买更大的房子。
但这也有弊端——值得注意的是，政府的税收收入减少，建造的房屋也变少了。
这是因为当前市场压缩了开发的可行性——而这不仅仅影响伦敦滨海豪华公寓的大规模建设。当房价上涨速度快于建造成本时，地方和中央政府更容易建造更多经济适用房和配套设施。
当开发商建造的经济适用房减少时，对政府资金的依赖就会增加。
随着 Your First Home 计划的推出，你几乎可以听见房屋建商松了一口气的声音。但虽然它确实提升了他们的股价，关于其有效性仍存在不确定性——尤其是因为该政策细节仍然不足。
原版 Help to Buy 权益贷款计划于 2013 年推出，旨在弥补抵押贷款市场的失贷款——贷款人不愿提供低首付贷款用于新建房产，于是提供 20% 的权益贷款，使借款人只需支付 5% 的首付即可购买价值最高达 60 万英镑的新建房产。该计划花了几年时间才逐步成熟，但确实增加了新建房屋的数量——而关于它推高房价的恐怖故事主要基于误导性数据。
该计划在伦敦效果不佳，因此在 2016 年推出了 40% 权益贷款版本。这版本更受欢迎，也是计划中最具争议的部分——一些购房者在租赁和建筑安全危机中被困住，而当时的住房市场已经出现僵尸化的最初迹象。
2021 年，在围绕建筑质量丑闻以及房屋建商自付奖金的众多争议之后，政府推出了该计划的第二版，加入了区域价格上限，并仅限于首次购房者。这导致了一些奇怪的地方效应：建筑商转向了成本较低的地区和较小的房产类型，在这些地方上限更为严格，例如英格兰北部；而在伦敦和东南英格兰，较高的上限意味着市场基本不受影响。
Your First Home 计划很可能基于此第二版。我们知道它将为首付仅为 2.5% 的购房者提供 20% 的权益贷款，但也提到将宣布家庭收入上限和当地房价上限，这些将在预算中公布。
这对像我这样的分析师来说可能变得有趣，而对政府来说则可能变得危险。
政客们显然在努力设计一个能够避免之前版本陷阱的计划——以及那些恶劣的绰号：“帮助卖房”或“帮助买大房”。但家庭收入上限和当地房价上限的组合可能会产生奇怪的扭曲。我们甚至可能出现这种情况：在某个地区，只有在该计划下才能建造的房屋根本不值得去建，因为它们的售价可能低于建造成本。
政府已经做了大量政策分析，并没有以“突破速度”仓促行事——哦，等等。
房屋建商乐意指出，财政部从原始计划中获利。因为权益贷款部分是房屋价值的比例，政府应得的金额随房价上升而增加。财政部数据显示，截至今年三月底，财政部通过偿还贷款获得了 12 亿英镑的收益。住房、社区及地方政府部最近发表的一项评估发现，“净现值社会价值”为 251 亿英镑——这主要是因为它促进了更多房屋的建设。
尚未解决的一个大问题是资金来源。看来这笔钱可能来自现有预算而非新增资金；虽然提到了开发商的贡献，但措辞表明这只是参与而不是按每套房产计算——这可能导致抵押贷款估值问题。
担心的是，可用资金可能不足以支持雄心。如果是这样，这并不是这个议会第一次出现这种情况。鉴于工党的房屋建设雄心，可负担房屋的资金一直不尽如人意。
虽然可以说原版 Help to Buy 在全国大部分地区运作良好，且购房者也获得了收益，但正回报并非普遍。那些购买公寓或在伦敦使用了 40% 权益贷款计划的人，实际上亏了钱。
因此，将 Your First Home 计划推入当前市场，实际上存在让购房者和政府都失望的真实风险。
细节仍然稀少，但我不期望这一新计划在未来一两年内能显著提升房屋建设数量。该计划可能在中部和英格兰北部效果更好，因为那里的成本较低。一位伦敦开发商迅速建议，降低印花税可能会更好。
但更重要的是，它传递了一个安慰的信息：明年可能对那些曾面临 bleak winter（严冬）前景的开发商更有利——他们可能需要削减岗位和产出，但在过去几年里一直勉强维持。
也许更好的比较不是与 Help to Buy 权益贷款，而是与其抵押贷款担保计划——该计划在使用人数上惨败，但在向贷款人传递希望方面极其重要。事实上，它在 2013 年拉动了复苏。
显然，政府有动机通过提升房价来重新激发僵尸化的住房市场。但它可能在浪费一个好危机。
目前市场缺乏脉搏，为什么不考虑更宏大的目标，尝试在接下来的 60 年里为其奠定成功基础，而不是试图回到过去的 60 年？为我而言，渴望长期住房策略可能显得天真，但这或许会有所帮助。
让我们从房产税开始。印花税是一种愚蠢的税，它降低了市场周转率。而市政税过时且具有逆退性。理论上设计替代方案相对容易，但真正的挑战在于实施它们而不对按下按钮的首相造成政治和经济动荡。
然而，至少 Your First Home 计划的推出表明，政策制定者开始认识到需要解决英国住房市场的问题——并且愿意动用一些政治资本来尝试解决它。
Neal Hudson 是一名住房市场分析师。
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6 天前
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英国政府推出名为‘Your First Home’的复兴版 Help to Buy 计划，提供 20% equity loan 且首付仅 2.5%，旨在刺激首次购房者需求。然而，房价因利率上升而下降，市场陷入停滞，该方案能否真正 revitalize 市场仍存疑虑。
自 2022 年以来，利率大幅上升导致英国房价在实际和名义上出现下降，尤其是伦敦地区名义价格下跌，价格与收入比率也在下降，购房可负担性有所改善。然而，价格下跌并非源于新房供应增加，而是由于更高的按揭利率和市场对进一步加息的预期，使得房卡市场陷入介于繁荣与萧条之间的‘僵尸’状态，交易量低迷，房价停滞。
政府推出的‘Your First Home’计划是 Help to Buy 的复兴版，向首次购房者提供 20% 的政府 equity loan，首付仅需房价的 2.5%。该计划还将设定家庭收入上限和地方房价上限，具体数字将在预算中公布，其设计参考了 2021 年版 Help to Buy——即加入了地区价格上限并仅限首次购买者。
先前的 Help to Buy equity loan 在 2013 年推出后，政府通过已偿还贷款获得了约 12 亿英镑的收益，评估显示其净现值社会价值约为 251 亿英镑，主要因为促进了新房建设。然而，本轮计划的资金来源尚不明确，可能来自现有预算而非新增资金，开发商的贡献仅表述为参与而非按每套房计算，这可能导致资金不足以匹配规模。
分析人士认为，该方案在成本较低的 Midlands 和北英格兰地区可能更有效，而在伦敦等高成本地区影响有限，开发商甚至建议降低印花税可能更为直接。计划的推出也被视为向开发商传递积极信号，帮助他们度过可能的裁员和产出下降的冬季，类似于 2013 年抵押贷款担保计划虽然使用人数少但提振了贷款方信心。
长期来看，仅靠刺激需求难以解决结构性问题，文章建议考虑房税改革——如修订印花税和市政税——以提高市场流动性和可持续性。尽管‘Your First Home’显示政策制定者开始愿意动用政治资本解决住房危机，但若不能配合长期住房策略，仍可能只是在僵尸市场上制造另一个怪物。
The UK government has revived its Help to Buy program as ‘Your First Home’, offering a 20% equity loan with just a 2.5% deposit to first‑time buyers. Analysts caution that, with house prices falling due to higher rates and the market stagnant, the scheme may fail to boost
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