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Explainer Why Mortgage Rates Continue to Climb Higher
今年本应是美国观望购房者得到喘息的一年。然而，伊朗战争和对通胀上升的担忧随之而来。
9 月份抵押贷款利率近两年来首次突破 7%，此后持续攀升，令本已疲弱的住房市场雪上加霜。10 月 1 日，30 年期固定利率抵押贷款平均利率升至 7.28%，为 2023 年 11 月以来最高。
这一飙升部分源于美国国债市场的抛售，因为市场担心与伊朗的长期战争将加速通胀，并使美联储的基准利率维持高位。自 2 月底冲突开始以来，截至 10 月 1 日，抵押贷款利率已攀升 1.3 个百分点，与较长期债券收益率的走势类似。
在等待抵押贷款利率回落多年之后，购房者现在不得不面对利率可能继续上升的现实。
抵押贷款机构将 30 年期固定抵押贷款利率基于 10 年期国债收益率。（收益率是投资者以当前价格持有 10 年期国债每年可获得的回报。）国债在固定期限内支付固定利率——这里为 10 年。收益率由投资者需求决定，而需求随投资者对未来经济状况（未来几年利率、通胀、政府借贷和经济增长的走向）的预期而涨跌。
推动国债收益率的一大因素是投资者对美联储行动的预期。如果他们认为央行将更长时间维持短期利率高位，较长期债券的收益率也往往会上升。这是因为当短期投资提供可观回报时，投资者需要为将资金锁定数年而获得补偿。如果 10 年期国债收益率不够高，投资者就不太愿意购买，从而压低其价格、推高其收益率。
通胀预期是另一个因素。当投资者担心通胀侵蚀债券固定支付的价值时，他们会要求额外补偿。
目前，投资者对通胀感到担忧。伊朗战争推高能源成本：9 月 20 日，美国零售柴油价格首次突破每加仑 6.50 美元，而自 7 月中旬以来，全国平均零售汽油价格一直保持在 4 美元以上。这些压力可能迫使美联储更长时间维持高利率。
10 年期国债收益率随着这些担忧攀升，截至 10 月 1 日保持在 24 年来的最高水平附近。自 2 月底战争开始以来，10 年期收益率上升约 1.3 个百分点，与抵押贷款利率的增幅大致相同。
但美联储加息并不自动意味着长期国债收益率上升。如果利率上调显著减缓经济，投资者可能预期通胀缓解、美联储最终降息，这将使较长期国债更具吸引力，压低其收益率。
一些经济学家表示，美联储 9 月份加息的决定可能使劳动力市场降温，而劳动力市场在 6 月和 7 月已放缓，8 月则好于预期。
抵押贷款利率反映了长期放贷的风险。贷款机构以 10 年期国债为基础来设定应收取的利润所需费率，因为这些收益率反映了投资者对长期通胀、利率和经济状况的预期。
尽管美国政府发行 30 年期国债，但抵押贷款利率的基础是 10 年期国债，因为房主往往在接近 10 年的期限内偿还或再融资抵押贷款，据全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云称。
更高的抵押贷款利率加剧了其他负担能力挑战。据 Redfin 数据，8 月美国房价同比上涨 3.7%，为过去 12 个月来最快的同比涨幅。
昂贵的借贷成本和高房价的双重打击正在扼杀购房活动。据全美房地产经纪人协会数据，现有房屋销售在过去六个月中有三个月出现下滑。据 Redfin，截至 9 月 13 日，待完成房屋销售较一周前下降 3.5%，至近三年最低水平。
从某些指标看，今年工资增长已超过房价涨幅，但云表示，借贷成本上升已大大抵消了购房者的这一改善。“更高的抵押贷款利率实际上削弱了收入增长加快的积极影响，”他说。
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美国房贷利率继续攀升，10 月 1 日 30 年期固定利率升至 7.28%，创 2023 年 11 月以来最高。主要因伊朗战争推高能源价格，加剧通胀担忧，导致国债收益率上升。高利率叠加房价上涨，打击购房活动。
美国房贷利率在 9 月突破 7% 后继续上升，10 月 1 日 30 年期固定利率平均达到 7.28%，创下 2023 年 11 月以来最高。此前市场曾预期今年购房者能获得喘息，但伊朗战争爆发及通胀担忧使利率不降反升。自 2 月底冲突开始以来，房贷利率已上升 1.3 个百分点。
房贷利率基于 10 年期国债收益率。投资者对美联储政策和通胀的预期是主要驱动力。伊朗战争推高能源价格，如 9 月 20 日美国零售柴油价格首次突破每加仑 6.5 美元，汽油均价自 7 月中旬以来保持在 4 美元以上。这些压力可能使美联储维持高利率更久，进而推高国债收益率。10 年期收益率 10 月 1 日接近 24 年高位。
高利率加剧住房市场负担。8 月美国房价同比上涨 3.7%，创过去 12 个月最快增速。现有房屋销售在过去六个月中有三个月下降，9 月 13 日当周待售房屋销量环比下降 3.5%，接近三年低点。经济学家 Lawrence Yun 表示，尽管工资增长超过房价涨幅，但高利率抵消了这一积极影响。
Mortgage rates keep climbing, reaching 7.28% on Oct 1, the highest since Nov 2023, as Iran war fuels inflation fears and pushes Treasury yields up. This adds to housing affordability challenges, with prices rising and sales falling.
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