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Australia’s Property Boom Is Unraveling. How Bad Will It Get?
过去三十年，澳大利亚房地产市场经历了持续的繁荣，尽管期间不时出现低迷，房价仍大幅上涨。仅在过去七年，全国房价就上涨了约 70%，使其成为发达国家中房价最昂贵的市场之一。
长达十年的超低利率、疫情后移民激增带来的住房需求增长，以及新建住房数量不足，共同推动了房价上涨。这些因素合力推动房价持续上升，直到澳大利亚储备银行于 2026 年 2 月开始大举加息。此后，曾让澳大利亚房地产市场看起来像是投资者稳赚不赔的单向押注的诸多因素开始恶化。
全国房价已连续六个月下跌，目前较 2026 年 3 月的峰值低 5.2%，数据来自 Cotality。
跌幅最大的是全国两座最大、房价也最昂贵的城市：悉尼房产价值较 2 月峰值下降 8.6%，墨尔本自 11 月以来下降 7.2%。如今，八个首府城市中有七个房价正在下跌，达尔文是唯一的例外。相比之下，区域地区的房价仍在上涨。
昂贵房产受到的打击最为严重。在悉尼和墨尔本，最高四分位房产——市场中最昂贵的 25%——较峰值已下跌超过 10%。
澳大利亚房价受到利率上升、政府已提出的房地产投资者税收优惠调整、持续的生活成本压力以及已经很高的家庭债务水平影响。
在澳储行于 2025 年三次降息后，这家央行于今年早些时候改变了方向。它在 2 月、3 月和 5 月连续快速加息三次，并于 9 月再次加息，将现金利率从 3.6% 提高至 4.6%，达到 2011 年以来的最高水平。这导致房贷还款额上升，并降低了潜在买家的借贷能力，使房地产需求降温。由于澳大利亚家庭已经背负着相当大的债务，这一影响被进一步放大：家庭债务相当于年度可支配收入的约 178%，而且大多数家庭持有浮动利率抵押贷款，因此对利率变化尤其敏感。
政府在 5 月宣布将对住房税收制度进行数十年来最大规模的改革，也可能令一些房地产投资者望而却步，从而加大房价下行压力。自 2027 年 7 月起，负扣税政策——允许投资者将出租房产的亏损（包括利息成本）从应税收入中扣除——将仅适用于新建住房。政府还将取消 50% 的资本利得税折扣——该政策将出售投资房产所得利润的应纳税额减半——转而采用一种制度，在计算应税收益前根据通胀调整房产的购买价格。
鉴于投资者在澳大利亚住房市场中扮演着重要角色，这些变化可能对需求产生重大影响。澳大利亚税务局最新数据显示，在 2022 至 2023 财年，超过 220 万人至少拥有一套投资房产，其中近一半采用了负扣税。投资者借贷已经出现减弱迹象：根据澳大利亚统计局的数据，2026 年 3 月至 6 月期间，面向投资者的贷款下降了 8.6%。
许多经济学家预计低迷将持续，但预测各不相同。西太平洋银行的马修·哈桑预计，房屋价值从峰值到谷底将下跌 7.3%；澳大利亚联邦银行的特伦特·桑德斯预测跌幅为 9%。
汇丰控股首席经济学家保罗·布洛克瑟姆更加悲观，预计全国房价从峰值到谷底将下跌 13%，悉尼房价将下跌 17%。不过，即使按预测区间的上限计算，这些跌幅也并非前所未有。
2026 年以前，澳大利亚在大约四十年间经历了 10 次房地产低迷。其中两次较为严重的时期发生在 2017 至 2019 年和 2022 至 2023 年。第一次低迷期间，随着更严格的贷款限制令市场承压，悉尼房产价值在 23 个月内下跌了 13%。在 2022 至 2023 年的低迷期间，澳储行在此前表示现金利率不太可能在 2024 年前上升后，迅速提高了利率。这一次，悉尼房价的跌幅在相当于 2022 至 2023 年低迷时期的同一阶段已经略为更深。
低迷持续的时间也将决定其严重程度。根据 Cotality 的数据，澳大利亚此前 10 次房地产低迷中有 7 次持续时间不到一年。彭博社澳大利亚首席经济学家詹姆斯·麦金太尔预计，房价将持续下跌至 2027 年第一季度，并指出从历史上看，澳大利亚房地产低迷从峰值到谷底平均需要约 11 个月。但当前的下跌速度异常陡峭。如果近期约 11% 的年化跌幅持续整整一年，将成为 Cotality 于 46 年前开始编制数据以来，澳大利亚房产价值在 12 个月内的最大幅度收缩。
澳大利亚人将其财富的很大一部分持有在房地产中，这意味着房价下跌可能产生远超住房市场的影响。截至 3 月季度末，家庭财富达到 19.21 万亿澳元的纪录高位，其中住宅房产占 12.98 万亿澳元。
房屋价值持续下降会让家庭感觉自己变得更穷，并在消费时更加谨慎——经济学家称这一现象为“财富效应”。澳储行估计，住房财富每增加 1%，从长期来看会带动消费者支出增加约 0.16%。
据彭博经济学预测，房地产低迷预计将逆转部分上述效应，并可能使消费者支出减少多达 0.3%；彭博经济学预计，住房财富下降带来的拖累将在 2026 年下半年变得更加明显。这可能尤其打击那些依赖住房相关支出的企业，包括家具、装修和园林绿化行业。
银行已经通过抵押贷款需求减弱感受到了影响。澳大利亚联邦银行是唯一一家在 8 月公布全年业绩的大型贷款机构，该行报告称，自 5 月以来，整体抵押贷款申请量下降了 15%，投资者抵押贷款申请量下降了 28%。如果房价下跌伴随着抵押贷款逾期或违约增加，更严重的低迷也可能拖累银行收益。
澳储行正密切关注房地产低迷，尤其是因为房价下跌可能拖累家庭支出和经济增长。但行长米歇尔·布洛克指出，尽管房价一直在下跌，但仍比 2020 年高出约 50%，而且这次低迷还不足以让央行放弃其在利率问题上的强硬立场。
这是因为央行的主要关注点仍然是通胀。澳大利亚多年来一直难以摆脱持续的价格压力，而美国—以色列对伊朗的战争推高了能源成本，并增加了消费价格进一步受到连锁影响的风险，使这一问题更加严重。8 月通胀率跃升至 4%，高于澳储行 2% 至 3% 的目标区间。
目前，与下跌的房价相比，澳储行似乎更加担心经济其他领域的通胀压力。布洛克强调，经济中的过剩需求、紧张的劳动力市场以及人工智能热潮，都是推高通胀的因素；与此同时，澳储行正在考虑是否需要进一步加息。
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澳大利亚全国房价已连续六个月下跌，较 2026 年 3 月峰值低 5.2%，悉尼和墨尔本跌幅更大。高利率、投资税制调整、生活成本压力和高家庭债务或令跌势延续。
澳大利亚房地产市场经历了约三十年的长期繁荣，过去七年全国房价上涨约 70%。但在澳大利亚储备银行自 2026 年 2 月开始加息后，房价已连续六个月下跌，较 2026 年 3 月峰值低 5.2%。悉尼和墨尔本分别较峰值下跌 8.6% 和 7.2%，七个首府城市房价正在下跌；高端房产跌幅尤其明显，悉尼和墨尔本最昂贵的四分之一房产已跌逾 10%。
房价下跌受到利率上升、政府拟调整房产投资税收优惠、生活成本压力以及高家庭债务共同影响。现金利率已从 3.6% 升至 4.6%，为 2011 年以来最高水平，推高浮动利率抵押贷款还款额并削弱买家借贷能力。政府计划从 2027 年 7 月起限制负扣税适用范围，并调整投资房产资本利得税折扣，可能进一步抑制投资需求；2026 年 3 月至 6 月，投资者贷款已下降 8.6%。
经济学家普遍预计下跌仍将持续，但幅度预测不一：西太平洋银行预计房价从峰值到谷底下跌 7.3%，澳大利亚联邦银行预计下跌 9%，汇丰则预计全国下跌 13%、悉尼下跌 17%。澳大利亚此前约四十年经历过十次房地产低迷，多数持续不足一年；彭博经济学家预计本轮可能跌至 2027 年第一季度。若近期约 11% 的年化跌速持续一年，将创数据系列 46 年来最大的 12 个月跌幅。
房地产占澳大利亚家庭财富的很大比重，持续下跌可能通过“财富效应”抑制消费。彭博经济学预计，住房财富下降可能使消费最多减少 0.3%，并冲击家具、装修和园林等行业。银行已面临抵押贷款需求减弱，澳大利亚联邦银行称自 5 月以来住房贷款申请总量下降 15%，投资者贷款申请下降 28%；若房价下跌伴随逾期或违约增加，银行盈利也可能承压。
储备银行正密切关注房地产市场，但行长米歇尔·布洛克指出，房价仍比 2020 年高约 50%。由于 8 月通胀率升至 4%，高于 2% 至 3% 的目标区间，央行目前更关注经济中的通胀压力，包括需求过剩、紧张的劳动力市场以及人工智能热潮，而非单纯的房价下跌。
Australia’s housing market has fallen for six straight months, with national prices 5.2% below their March 2026 peak and steeper declines in Sydney and Melbourne. Higher rates, tax changes, cost pressures and heavy household debt could prolong the downturn.
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