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The FT View. To fix housing affordability, build more homes
全球经济压力正在推高抵押贷款账单。在富裕国家，政府债券持续抛售、与伊朗战争相关的能源价格飙升以及货币政策紧缩共同推动银行贷款利率上升。上周，美国 30 年期抵押贷款利率首次在近两年内突破 7%。近期，德国流行的 10 年期固定利率达到自 2010 年代初以来的最高水平。澳大利亚储备银行周二将政策利率提升至 15 年高点，其行长警告家庭做好迎接更艰难时期的准备。
这一次，许多房主准备应对压力的能力较弱。在疫情后的加息周期中，家庭拥有更大的储蓄缓冲，而许多借款人则受益于超低利率的固定利率抵押贷款。这些缓冲如今已经减弱。
对于首次购房者而言，如果较高利率和疲软经济拖低房价，某些市场可能出现转机。但富裕国家的住房需求总体仍然强劲，受人口结构变化、移民以及就业机会丰富城市的吸引力推动。与此同时，住房建设受到劳动力短缺、限制性规划规定以及美国建筑材料关税的制约。这使得显著且持续的价格下跌不太可能。因此，较高的抵押贷款利率主要会使有志购房者更难上房阶梯。例如，澳大利亚央行自 2 月以来的四次加息被估计使中等收入家庭的借贷能力降低近 9 万澳元（约 6.3 万美元）。
政府将面临更大的提升住房可负担性的压力。到目前为止，许多政府依赖刺激需求的措施。美国总统特朗普指示房利美和房地美购买抵押贷款债券以降低利率。英国工党政府本周宣布的“Your First Home”计划为首次购房者提供政府担保的股权贷款，但仅限于新建住房。租金管制和对困难借款人的补贴也日益受到关注。
这些措施可能提供暂时缓解。但通过刺激需求而基本不增加住房存量，它们可能使根本问题恶化。去年，美国住房供应缺口估计约为 400 万套，而澳大利亚、加拿大和主要欧洲经济体则远未达到住房建设目标。提高供应的障碍各不相同，但其他地区行之有效的措施提供了广泛的经验。
其一是更好地利用现有住房。降低交易税和推广可携带抵押贷款，使家庭更容易搬入新住房并激活住房链条。其二是放宽 zoning 规则和 planning 限制，特别是在需求最强的城市。新西兰奥克兰表明，放宽密度限制可以刺激高层建筑并稳定价格。
有针对性的可负担住房计划可以帮助最需要的人群。但多项国际研究表明，私人开发更具可行性、更高端的住房能够通过腾出旧的、更便宜的住房供他人使用，从而在整体市场上显著缓解供应压力。支持建筑学徒制以及更广泛使用标准化、模块化建筑技术也能提升开发速度。
政府不能依赖速效方案，或等待利率和房价下跌来恢复房屋所有者和有志购房者的可负担性。经济冲击会反复出现。通过促进更多住房建设，同时更好地利用已有住房，才能提供更持久的解决方案。
发布时间
8 天前
2026-09-30 16:44:30 UTC
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7 天前
2026-10-01 04:12:51 UTC
首次抓取
8 天前
2026-09-30 16:48:29 UTC
全球经济压力推高抵押贷款利率，使首次购房者负担加重。文章指出，仅靠刺激需求的政策难以解决住房可负担性问题，增加住房供应、优化存量使用才是持久之策。
全球经济形势紧张导致政府债券抛售、能源价格飙升和货币政策收紧，推动银行贷款利率上升。美国 30 年期抵押贷款利率升至近两年最高的 7%，德国 10 年固定利率达到 2010 年代初以来最高，澳大利亚储备银行将政策利率提升至 15 年高点，警告家庭做好艰难时期的准备。
在疫情后的加息周期中，家庭曾依赖较大的储蓄缓冲和超低利率的固定贷款，但这些缓冲已逐渐消耗，使许多房主对利率上升的冲击准备不足。首次购房者在部分市场可能因房价下跌而获得喘息，但总体住房需求仍然强劲，受人口结构变化、移民以及就业机会集中的城市吸引推动。
与此同时，住房供应受到劳动力短缺、严格的规划限制以及美国对建材的关税等因素制约，导致新房建设难以跟上需求。因此，大幅持续的房价下跌不大可能出现，较高的抵押贷款利率主要会使有志购房者更难进入市场。澳大利亚央行自二月以来的四次加息估计已将中位数家庭的贷款能力降低近 9 万澳元（约 6.3 万美元）。
各国政府目前更多采取需求侧措施，如美国总统特朗普指示房利美和房地美购买抵押贷款债券以降低利率，英国工党政府推出“Your First Home”计划为首次购房者提供政府担保的股权贷款（仅限新建房），以及租金管制和对困难借款人的补贴。这些措施可能提供暂时缓解，但主要刺激需求而未增加住房存量，反而可能加剧供需失衡。
去年美国住房供应缺口约为 400 万套，澳大利亚、加拿大及主要欧洲经济体同样未达住房建设目标。文章指出，提升供应的关键包括：降低交易税和实现可携带抵押贷款以激活住房链；放宽城市核心区的 zoning 和规划限制，以参考新西兰奥克兰通过密度放宽促进高层建设并稳定价格的经验；推行有针对性的经济适用房项目；支持建筑学徒制和采用标准化、模块化建造技术以提升开发速度。
最后，文章强调，政府不能仅依赖快速修复或等待利率和房价回落，必须通过增加住房供应和更好利用现有存量来实现长期可负担性。只有如此，才能在未来的经济冲击中保持住房市场的稳定与可及性。
Rising mortgage rates driven by global economic pressures are squeezing homebuyers, especially first‑time purchasers. The article argues that demand‑side policies alone won’t fix affordability; expanding housing supply and making better use of existing homes is the lasting
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