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‘Manchester is an opportunity’: but for who?
七月一个阳光明媚的傍晚，我同一群好奇的旁观者、摄制组和武装警察聚集在曼彻斯特阿尔伯特广场西侧一栋相当普通的办公楼周围。该市前市长安迪·伯纳姆回来了，这一次他是英国首相，并为“北方 10 号”揭幕。
你能感受到这座城市备受瞩目，因为伯纳姆登上权力之位，尤其是他上任后立即决定将部分首相运作团队迁至曼彻斯特，使这座城市跃入国际视野。实际上，它早已在经历转型。它曾主要以足球、1980 年代音乐和某种粗粝的后工业边缘气质闻名，如今其经济转机吸引着大企业和全球文化品牌。
今年早些时候，Co-Op Live 举办了全英音乐奖，这是音乐产业首次将其年度盛会放在伦敦以外。从明年起，英国年度电视节将从爱丁堡迁至该市。
第一太平戴维斯（Savills）负责英格兰北部住宅开发销售的杰米·亚当指出，这座城市正在吸引“非常非常大的租户”——以及雇主——从安谋控股到标普全球评级、第四频道和纽约梅隆银行，后者去年整合迁入天使广场的新基地。
根据 Rightmove 的数据，过去十年，它也是英国房价涨幅最高的城市。
它是如何做到的——这种势头能否持续？
曼彻斯特正迎来“高光时刻”，当地开发商 Salboy 的首席执行官兼联合创始人西蒙·伊斯梅尔断言。该公司已建成 3,000 套如今填满市中心天际线的住宅，另有 1,500 套在建。当然，开发商这么说并不意外。但曼彻斯特市中心及其边缘地区，确实几乎已认不出是我在 1990 年代考虑去上大学的地方，当时周六增刊细究其涉枪犯罪的名声，并质疑它是否是学生安全之地。
甚至就在大约十年前，乔·罗博瑟姆在那里读书时，他记得曼彻斯特“看起来完全不同”。英国广播公司仍在建立其北方总部，周边许多城市景观，包括一波新公寓，尚未形成社区感。去往距市中心几英里的索尔福德媒体城，“有点无聊”。
但三年前，罗博瑟姆在那里买了房。“氛围肯定变了，”这位 33 岁、从事金融科技的人说。自 2014 年毕业以来，“投资规模巨大。大量很棒的酒吧和餐厅涌现，我处在所有通勤线路之中，所以仍身处曼彻斯特真正的核心地带。”
“过去十年，曼彻斯特的要价上涨超过 60%，而伦敦约为 7%，但该市的平均要价仍不到首都的一半，”Rightmove 的科琳·巴布科克说。（第一太平戴维斯对首都实际成交价的涨幅估算更高。）“相对可负担性、就业机会、对该地区的积极情绪以及持续投资，这一组合继续吸引着既看重价值又看重长期前景的买家。”
“长期以来，伦敦是默认选项：创业和发展业务、买房、投资、获得投资以及安家的地方，”伊斯梅尔说。“但现在，曼彻斯特才真正是机会所在。”
但谁处在抓住这一机会的最佳位置？
金融科技高增长公司 Collctiv 的人才主管亚当·纽伊在距曼彻斯特 15 英里处长大，因此承认自己“有点偏心”，但他和其他人认为，这座城市如今很好地满足了年轻人的需求层次。他认为，这里仍有足够可负担的住房，“只要愿意在邮编上妥协，连入门级薪资也能‘应付’”，同时还有“那种无法人为赋予的、无形的社区感”。
罗博瑟姆是许多选择在这里登上房产阶梯的年轻专业人士之一。人们希望，在吸引留下来的毕业生之后，该市房地产市场的优势也能吸引那些一直在考虑在伦敦买房的人。
住房一直是曼彻斯特经济转型的关键。面对上世纪末制造业崩溃后的废墟，地方领导人着手为市中心重新聚集人口；1990 年代初，市中心仅有几百名居民，分散在少数几座改造过的维多利亚时代工厂和仓库中。同性恋社群是早期定居者，被这座城市的自由氛围以及《同志亦凡人》等节目吸引，那是 1999 年拉塞尔·T·戴维斯的邪典电视剧。
自那以后，主流人群也跟上了。曼彻斯特市议会的持续市场塑造、对规划的自由放任态度，以及与包括曼城足球俱乐部所有者阿布扎比联合集团的主权财富在内国际投资者达成的一系列公私开发交易，刺激了住宅复兴。如今市中心人口达到 10 万。
与此同时，有轨电车网络从 1990 年代初建成的一条线路逐步扩展。地方领导人于 2012 年与乔治·奥斯本达成一项创新的“返还收益”融资模式，使他们能够投资新电车线路，包括穿过市中心并通往特拉福德的线路。英国财政部根据由此带来的地方税收增长，在 30 年内向他们偿还。
奥斯本还授予了公交方面的下放权力，这意味着 2017 年成为市长的伯纳姆能够将该网络重新置于公共控制之下。早期迹象显示成功：一个此前碎片化的网络正逐渐成为他所说的“伦敦式”综合交通系统。
房地产经纪人朱莉·特威斯特说，自 1990 年代以来，购房者兴趣也经历了一系列阶段。她在市中心卖房已有 30 年。她回忆说，最初住在城里“很奢侈”。2002 年建成的丁斯盖特一号以吸引曼联足球运动员而闻名，2006 年完工的 47 层比瑟姆塔也是如此。
她说，接下来是“投资者涌入——人们意识到市中心生活是一种潮流”。这种兴趣很大程度上源于伯纳姆任期之前地方领导人的一项协调政策，即通过一波建后出租公寓楼来复兴市中心。大曼彻斯特 12 亿英镑的住房投资基金为开发商提供了启动助推，这是一个循环资金池，为如今主导天际线的许多摩天大楼提供了过桥贷款，其中的公寓常常以楼花形式向外国投资者推销。
“然后，大约 10 年前，”特威斯特补充说，“我们开始看到首次购房者搬进来。我们现在看到一种转变，所以更多是自住业主在买，而不是投资者。”
曼彻斯特市议会上一财政年度的住房市场监测报告还指出，“有证据表明，一些较小规模的房东似乎正选择退出市场”，并强调诸如抵押贷款利息税收减免变化等国家政策正“不利于较小规模的投资型房东”。
当然，我自己的经历表明情况可能如此。近几个月，我一直在试探性地寻找第一次独自购房的机会。最近几周的网上找房显示，许多市中心公寓挂牌待售，而且已经降价。
对一些人来说，这是一个机会。第一太平戴维斯的亚当和曼彻斯特经纪公司 Kingsdene 的董事总经理路易丝·埃莫特都补充说，除了首次购房者，这类住房也正被父母们为子女物色。“过去几年显著变化的是，你所谓的真正买后出租投资者，与为子女购房的父母之间的比例；父母很可能保留该房产的财务权益，”亚当说。
埃莫特特别提到，父母们在城里“靠近子女工作地点的新建楼宇”中购房，支付约 32.5 万至 35 万英镑。根据曼彻斯特市议会最新的住房战略更新，过去 12 个月完工的新房数量超过整个大伦敦所有自治市的总和，约为 4,800 套，而伦敦为 4,300 套。近年来，在市中心高端化热潮引发政治紧张之后，市议会更加重视可负担住房，包括成立自己的房屋建筑公司。
但亚当认为，总体而言，市中心新建房并不是房产阶梯的第一级。大多数情况下，“正在建造和出售的是相当高端、高质量、高配套水平的住宅。这未必适合每一位首次购房者。”
一些人被高昂的服务费劝退。我肯定如此，一位密友也是。住在丁斯盖特附近帕森纳奇花园一套改造过的 19 世纪精品住宅里固然好，但每年 7,500 英镑的服务费让这套房产出局。
“服务费相当惊人，”罗博瑟姆同意。他认为在市中心购房完全无法实现。他利用购房援助计划在媒体城购买了自己的第一套公寓。
他的朋友们在市中心以东、有轨电车网络沿线买房，从曾经破败但如今繁荣的安科茨街区蔓延开来，朝向新的 Co-Op Live 场馆和曼城足球俱乐部的主场伊蒂哈德球场。“我的一个朋友今年年初在那里买了房，”他补充说。“另一个人正在类似区域看房。现在每个和我年龄相仿、想登上房产阶梯的人都在零星区域买房。”
社区之间的涟漪效应正在积聚势头。曼彻斯特市议会最新的住房市场监测报告指出，不仅是市中心，郊区也出现了从房东到自住业主的实质性转变，许多退出是由今年早些时候《租户权利法》的出台推动的。报告特别提到如今的高档郊区西迪兹伯里——我二十多岁时大概住过那里六套不同的维多利亚式改造公寓，当时它还没那么气派——以及莱文舒尔姆，一个位于市中心东南部的多元文化郊区。
对我们中一些比罗博瑟姆稍年长的人来说，其他郊区——连接着城市地区的轻轨或重轨网络，但稍远一些——以及不同类型的住房在招手。“我们注意到一种趋势：人们租房更久，然后在城外购买第一套住房，”埃莫特说。“他们有更多首付，但担心在想搬家时无法卖掉公寓的感知风险，所以乐于租房 [直到能买房]。”
那些因价格被挤出南曼彻斯特迪兹伯里或乔尔顿传统精致环境的人，现在选择再过去一站的类似红砖排屋。邻近的特拉福德自治市里，斯特雷特福德那座难看的购物中心目前正在重建，部分将改为住房。未来几年附近曼联球场的重建也可能使该地区受益。根据 Rightmove，斯特雷特福德房价比 2023 年上涨 10%。
南曼彻斯特另一侧的伯纳奇，在城市外最出名的是绿洲乐队兄弟利亚姆·加拉格尔和诺埃尔·加拉格尔的地盘。其大片 1930 年代半独立式住宅如今也吸引着开始组建家庭的三十多岁人群，隔壁莱文舒尔姆的排屋也是如此。值得注意的是，所有区域都有交通连接：斯特雷特福德有电车，伯纳奇和莱文舒尔姆有火车，距离市中心都不到 20 分钟。
“这正是你希望一个非常成功的市中心市场带来的副产品，”亚当说。“不同自治市的其他部分——特拉福德、索尔福德部分地区——现在正看到这种滴落效应：那些也许已在市中心住了五年的人，如今在稍远一点、有不错电车进城的地方寻找更大空间，由此带来好处。”
这种吸引力也延伸到了首都。记者汉娜·奥尔斯曼四年前在莱文舒尔姆买房，此前她发现，在伦敦如果不搬到 6 区，她能负担得起的只是沃尔瑟姆斯托“商店楼上的一间单间公寓”，浴缸“只有正常浴缸的一半大”。
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“我真正喜欢伦敦生活的一点是，我可以步行去吃到好东西、喝咖啡、喝杯酒，还能有绿地，”这位 41 岁的人说。“我以为曼彻斯特没有这一切，但在莱文舒尔姆确实有。”
该地区“非常混合”的动态也很有吸引力，包括独立酒吧，也有售卖香料和水果的南亚和阿拉伯商店，还有女子拳击等本地团体。“你确实可以在这里建立生活，而且进市中心的火车只要六分钟。”
尽管莱文舒尔姆的快速铁路连接是一大吸引力，但即便现在，曼彻斯特的交通仍不及伦敦。不过，经济智库 Metro Dynamics 的生产率增长分析认为，有早期迹象表明 Metrolink 电车网络与房价之间存在相关性。
Metro Dynamics 创始人、该市经济转机顾问迈克·埃默里希于 1989 年在斯托克波特郊区雷迪什购买了自己的第一套住房。“可负担性不是问题，”他说。“问题是需求。”
斯托克波特位于曼彻斯特皮卡迪利站以南，乘西海岸主线七分钟可达，如今反而正迎来繁荣，因为新独立商家、精明的公共部门主导复兴、充满活力的美食大厅和商业迁入，都在曼彻斯特溢出效应下蓬勃发展。
我的许多朋友在三十多岁时买在它的郊区——尤其是埃奇利的排屋街道，离车站咫尺之遥——他们早已被迪兹伯里或乔尔顿的价格挤出，那里两居室排屋现在可以轻松卖到 50 万英镑。在埃奇利，它们通常仍低于 30 万英镑。
年轻人正考虑在这样的地区买房——安科茨以北的迈尔斯普拉廷是另一个——在该市许多前议会负责人看来，这证明了他们从市中心开始的集聚经济策略奏效，尽管当地对可负担性的焦虑如今已成为新的重大政治紧张。
虽然以伦敦的感知来看房价可能显得便宜，但对许多买家——尤其是独自购房者——来说，大曼彻斯特的涨幅仍令人望而生畏。事实上，这种与伦敦的差异如今可能本身就在推动这里的市场。第一太平戴维斯的数据表明，迁入该市的购房者工资中位数为 51,000 英镑，而曼彻斯特当地平均为 45,000 英镑；其数据还显示，自 2012 年以来从伦敦迁往曼彻斯特的人数上升 58%。
在生活水平受到挤压的十年里，可负担性在这里已成为越来越重要的政治话题。在一座摩天大楼突然繁荣、视觉上高度集中的城市里，伯纳姆本人曾在无家可归人数飙升的背景下对其象征意义表示担忧；他的工党继任者贝芙·克雷格在最近的市长选举中倾向于租金管制。
市中心顶层公寓现在可以卖到 400 万英镑或更多，这样的价格直到最近在这里都闻所未闻。这类公寓超出大多数曼彻斯特买家的承受范围，卖给中东投资者和光鲜的名人。
不过，经济转机背后的推动者并不道歉，并指出其涟漪效应。Metro Dynamics 的埃默里希认为，如果年轻人愿意妥协，仍有大量区域可供他们定居，就像他那一代人在 1980 年代所做的那样。
“这是一个不同且更好的问题，”他说，“总比成为一座没人想住的城市要好。”珍妮弗·威廉姆斯是英国《金融时报》北方记者。
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曼彻斯特正经历显著转型：过去十年房价涨幅超过 60%，商业与文化机构迁入，市中心人口增至 10 万。但住房可负担性成为新的政治矛盾，年轻买家转向郊区，文章追问谁能真正抓住“曼彻斯特机会”。
文章以曼彻斯特前市长安迪·伯纳姆以英国首相身份回到该市、为“北方 10 号”揭幕为引子，描述曼彻斯特日益受到国际关注。该市曾以足球、1980 年代音乐和后工业气质闻名，如今经济转型吸引大企业和全球文化品牌；Co-Op Live 今年举办全英音乐奖，这是该音乐行业年度活动首次移出伦敦，英国年度电视节也将从爱丁堡迁来。Arm、标普全球评级、Channel 4、纽约梅隆银行等成为雇主或入驻者；Rightmove 称过去十年曼彻斯特房价涨幅为英国城市最高。
住房是曼彻斯特经济转型的关键。面对上世纪制造业崩溃，地方领导人着手让市中心重新住人：1990 年代初市中心仅有几百名居民，如今达到 10 万人。市议会持续塑造市场、宽松规划、与国际投资者达成公私开发协议，包括曼城足球俱乐部所有者阿布扎比联合集团的主权财富，推动住宅更新。交通方面，1990 年代初只有一条线路的电车网络逐步扩张；2012 年地方领导人与乔治·奥斯本达成创新的“赚回”融资模式，用地方税收增长在 30 年内偿还投资，用于新电车线路。奥斯本下放的巴士权力，则让 2017 年成为市长的伯纳姆将巴士网络重新收归公共控制，逐步形成“伦敦式”一体化交通系统。
购房者结构也历经阶段。中介朱莉·特威斯特称，最初市中心生活是“奢侈”，随后投资者涌入，约 10 年前首次购房者开始进入，如今更多是自住买家而非投资者。市议会住房市场监测报告显示，一些小型房东似在退出市场，原因包括抵押贷款利息税减免变化等全国政策，以及今年《租客权利法》的引入。市中心新建房多为高端、高配套，服务费高昂，未必适合所有首次购房者；有父母为子女买房并保留财务权益。涟漪效应扩至郊区：West Didsbury、Levenshulme、Stretford、Burnage、Stockport 的 Edgeley、Miles Platting 等。Rightmove 称 Stretford 房价较 2023 年上涨 10%。伦敦买家也进入，Savills 数据显示迁入者中位工资为 5.1 万英镑，而曼彻斯特本地平均为 4.5 万英镑，2012 年以来从伦敦迁往曼彻斯特者增加 58%。
可负担性成为新的政治紧张点。市中心顶层公寓可卖到 400 万英镑以上，买家包括中东投资者和名人，超出多数本地买家承受范围。伯纳姆曾对摩天大楼象征意义与无家可归者激增的对比表示担忧；其工党继任者贝夫·克雷格在最近市长选举中倾向租金管制。Metro Dynamics 创始人迈克·埃默里希认为，年轻人若愿意妥协，仍有大量区域可进入，并称这是“一个不同且更好的问题”，总比成为无人想居住的城市要好。文章最终追问：在曼彻斯特被称为“机会”时，谁真正能抓住它。
Manchester has been transformed by investment, cultural relocations and the UK’s highest city property price growth over the past decade, with its city-centre population now at 100,000. The article asks who can actually seize the Manchester opportunity as affordability becomes a
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